浅谈新形势下房地产估价业务拓展必然与对策.pdfVIP

浅谈新形势下房地产估价业务拓展的 必然与对策 (林善功) 摘要：本文就目前房地产估价行业存在的问题，结合房地产估价行业未来发展的趋势， 提出在新形势下房地产估价业务向纵深拓展，从单一的房地产估价业务拓展到与房地产相关 的领域，并要进一步加强管理、规范市场，提高从业人员素质，建立正常的资信评价制度和 责任追究制度，促进房地产估价行业的健康可持续发展。 关键词：房地产估价业务拓展对策 自建立房地产估价师职业资格制度以来，房地产估价服务成为房地产开发经营、企业个 人融资、司法诉讼、征收、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作，对我国经济发展起到 了不可忽视的作用。但也应清醒地看到，当前国家宏观调控政策对房地产市场的影响，也将 波及房地产估价行业，面对越来越少的房地产估价业务，当务之急要规范市场，创新管理， 拓展业务，才能应对房地产估价市场的严峻考验。现就新形势下房地产市场业务拓展问题分 析探讨。 一、房地产估价行业存在的主要问题 (一)重估价艺术轻估价技术。估价既是--fl科学，也是一门艺术，但有些房地产估价 师图省时、省力，夸大了估价的艺术成分，估价报告不按《房地产估价规范》的规定作技术 处理，过于注重估价结果能让委托方接受，估价技术过程则能省则省，能减则减，有些技术 参数任意取舍，整份估价报告面目全非，严重影响房地产估价报告的公信力。 (二)重经济效益轻机构品牌。房地产估价机构以经济效益为中心，本无可厚非，但有 些房地产估价机构职业道德观念淡薄，唯利是图、见利忘义，不惜以砸品牌为代价进行不正 当竞争；对公益性活动推三阻四，对机构的品牌、行业的形象、社会贡献不屑一顾，过度商 业化运作，影响了估价行业的正面形象。 (三)重执业机构轻从业人员。房地产估价机构的资质年检制度，有效的制约了估价机 构的违规行为，但对于众多从业人员的管理则显力不从心，由于缺乏对从业人员严格的约束 和考核，有些地方分支机构则存在有执业资格的从业人员不在岗，在岗的多为无执业资格从 业人员，估价报告多为代签或套签，房地产估价报告的质量令人堪忧。 (四)重资格考试轻继续教育。目前房地产估价师执业资格考试是严格的，准入门槛设 置是严谨的，并得到社会的认可。但是，有些地方组织实施的继续教育管理比较粗放，无规 范的教材、无专业的教师，一期几百人，教学质量可想而知。由于房地产估价行业的继续教 育未形成一套非常完整、科学的人才培养机制，房地产估价从业人员整体素质得不到持续有 效提高，客观上制约了房地产估价行业的进一步发展。 (五)重企业自律轻市场监管。目前房地产估价行业缺乏全面完善的职业道德标准和行 为规范，对违纪、违规等行为也缺乏具体可操作的法律法规，没有做到真正意义上的“有法 可依、有章可循”。对估价行业的管理更多停留在估价机构的自我管理、自我约束层面；行 业协会更多在沟通、调解、继续教育、服务等方面发挥作用，而在市场监管、处罚等方面力 度有限，纵容了估价机构、估价师的过失或过错行为，助长了估价市场的混乱。 二、拓展房地产估价业务范围成为壮大行业的必然选择 近年来，随着房地产市场快速发展，房地产估价业务得到了广泛的应用，为房地产估价 市场创造了许多业务机会，提供了发展空间，尽管房地产估价市场还存在一些问题，但面对 激烈的市场竞争，拓展房地产估价业务范围成为壮大房地产估价行业的必然选择。 (一)从有形价值的估价拓展刭无形价值的估价。 目前房地产估价更注重房地产本身的有形价值，对于品牌、品质、风水、空间、环境等 方面的价值，无形的因难以量化，且因人而异，一般不予考虑，有些细心的房地产估价师则 通过调整系数的方法略加考虑，但其潜在无形的价值根本无法真正反应出来，为了让估价结 果与市场接轨，无形价值多由土地来承载。随着社会的发展，消费者生活习性、消费习惯的 变化，人们越来越重视附加在房地产上无形的价值，有必要对其进行揭示，将其价值从土地 价值中分离出来，独立成章，甚至可以单独开展房地产无形价值的咨询分析估价，前景可观、 潜力巨大。 (二)从国有土地上房地产估价拓展到集体土地匕房地产估价。 目前房地产的政策调整范围主要是国有土地上的房地产，国家正在整合不动产登记、建 立不动产统一登记制度，将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，政策将逐步 扩大，从城市延伸到农村、从国有土地扩大到集体土地，这一系列的变化，将