中国房屋拆迁制度的变迁研究.pdfVIP

中 国房 屋 拆 迂制 度 的变 迁研 究 叶永生 (广 东商学院国民经济研 究中心 510320) 【摘 要】随着城市化进程 的加快 ，拆迁过程 所引发的矛盾逐步进入人 三、新条例制度下帕累托最优分析 们的视野，拆迁过程 中矛盾的激化导致 了制度 的不断 变迁 。本文主要 拆迁过程 的当事人主 从制度经济学等多个角度对引起拆迁制度 变迁的因素进行了分析，通 要包括政府、开发 商、居 过新老制度 的对 比，总结了老制度 的缺 陷，并从多个角度对进一步的制 民，在这三者当中，如果政 度 创新提 出了一 些新 的观 点。 府能顺利保障建设规划实 【关键词】制度 变迁 ；制度创新 ；拆迁 ；产权 施 ，开发商受益未受影响 和居 民的利益又得到改善 此前拆迁制度忽视土地产权 ，导致非公共利益下的拆迁合法化和 的话 ，这就实现 了帕累托 利益冲突不断加剧，房屋拆迁问题逐步成为人们关注的焦点。为了缓 最优 。在现行条例下可有 和社会矛盾，政府陆续出台新的法规，随之而产生的是制度的变化 。 效保障居 民权益 ，使得在 一 、 建 国以来拆迁制度回顾 房屋拆迁过程 中的供给和 我国在拆迁制度上 的变迁大致经历 了四个主要的阶段 需求相等，如图，假设均衡 第一阶段为 1949年至 1991年，在此期间我国尚无具体 的拆迁条 价格为P ，即 S(P )一D(P ) 例 ，我国对房屋拆迁的规定大部分是原则性的，立法 内容相对而言也 当政府征税时，假设税率为 t，则 ：P：一P。+t。于是可得： 比较简单 ，被深深地烙上了计划经济体制的印记 。由于当时土地资源 S(P1)一D(P。+ t)。 比较充裕、房价 比较低、人们思想等因素，此时的拆迁矛盾并不突出。 在政府征税的情况下，与原来均衡状态相 比，开发商的剩余 比 第二阶段为 1991年至 2001年，此间先后颁布了一系列的行政 不征税时少了面积 A，同时居 民的剩余也 比不征税时少了面积 B， 法规，该制度对房屋拆迁的管理体制、审批权限和程序、补偿安置原 这时居 民和开发商的利益都将受到影响。 则、法律责任做了原则性规定，明确拆迁人为政府，对土地的使用权 假设开发商的收益是 R—P ·s—P ·s—t·s—C ·s一(P， 无偿收回。由于当时中国的住房实行双轨制，以及单纯对房屋补偿而 一 P —t—c)s。再假设C为开发商在开发建设新房屋单位面积 忽略土地的补偿的制度设计，从而拆迁的矛盾开始突出并逐渐加剧。 的固定成本 ，P3为开发商销售 已建成房屋 的价格 。首先当房屋 的 第三个阶段是 2001至到 2011年年初 ，政府颁布了 《城市房屋拆迁 价格被开发商确定后就不能在提高，因为如果价格提高，居 民为购 估价知道意见》。虽然此时拆迁制度有利于保护拆迁人的利益 ，缓解 新房而支付的成本变高，则利益必然受损；其次，征收房屋的补偿 因