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房地产开发的难点分析及对策 结合笔者在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近三年来经过约70 万平方米 高层建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实 践，通过对开发商项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的 开发商，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，工程建设项目管 理目标总不能自如实现。笔者根据项目管理实际操作的感受，站在开发商工程管理人员角度 就开发商整体 作方面影响工程建设项目进展的主要因素，即从开发商的房地产项目开发流 程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。 1. 1. 项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，即项目前期市场可行 性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本。 前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告， 使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为 市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。 有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细 可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的 机、时间。决策高 层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系 统、不全面，也不完全可行。 决策机制不完善。决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、 销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如 在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”匆 忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源 整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火” 的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等 待和推脱责任的 “注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技 术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而 会集中在公司高层领导处。 项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。例如某项目的 台栏杆形式确认达半年之久；某项目在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏 差问题；某在建项目使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改；某项目重新进 行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装 修效果、窗型、车位摆放等而 “救火”；某项目已拿地近3 年，产品定位不明，概念设计已 经进行一年有余，至今仍犹豫不决等等。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么 改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排 敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时 “干耗”（无工程建设目标的本身就 不可思议！），项目管理目标往往落空，无论是开发商内部的工程管理和销售部门等，还是参 与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房客户等各个方面 都不满意。 决策阶段工作效率低下，导致项目实施丧失机遇，效益损失。时间就是金钱，效率就 是效益，要算大帐，提高工作效率。如果某开发商年度完成开发工程量近 10 亿元，仅利息 一项 延误一天平均大约要直接损失10 余万元。