新聚仁鄂州人信假日威尼斯项目开盘前营销策略执行方案.pptVIP

190-246㎡的联排产品占到南地块供应总量的71.9%，是本案最主要的可售房源。 已购客户主要年龄段比较集中于40至50岁，占成交客户的近一半。其次就是30至40岁的客户群体，占23%，这也是我们不容忽视的客户群体。 本案主力消费群体为有一定年纪的成功人士，这类人群性格比较成熟，理性，讲求面子、好炫耀、好跟风。 成交客户年龄分析 成交客户年龄分析 年龄 20岁 以下 20至 30岁 30至 40岁 40至 50岁 50至60 60以上 总数 人数 3 33 69 147 45 3 300 比例 1% 11% 23% 49% 15% 1% 成交客户区域职业分析 地区 比例 职业 比例 黄石 70% 私企老板 11% 大冶 9% 企业中高层领导 51% 阳新 5% 医护人员 8% 武汉 1% 公务员 14% 鄂州 7% 教育行业 5% 广东/深圳 4% 国有企业 7% 浙江/上海 2% 外企 3% 其他 1% 其他 1% 黄石市占客户的70%，但距本案很近的大冶和鄂州的客户很重要。成交客户主要为黄石市的企业中高层领导占51%，而公务员和企业老板也是本案重要的目标客户。 客户基本集中在区域内及区域周边，政府公务员，私营业主（矿老板），各国营企业中层管理层成为本案最主要消费群体。 成交区域、职业分析 本区域的房地产形态以低密度住宅为主，到该板块购房的客户主要是需求各类别墅类产品。其需求面积大部分在200平米以上。 我们的客户重视生活品质，追求高享受的生活，低密度住宅区是他们最基本的考虑，主要需求别墅类产品。 客户需求分析 客户需求分析 需求 独栋 联排 叠加 总数 人数 121 110 69 300 比例 40.24% 36.68% 23.07% 成熟的，享受的，炫耀的 企业老板—成功人士，受人尊重。事业与家庭并重，靠能力吃饭，极好面子。 企业中高层领导—成就感外加优越感，有贪图享受的观念。 公务员—收入高，生活质量要求高。 教育及国有行业—事业稳固，名利双收。 我们的主力客户群关键词 置业心理 他们对文化认同与景慕，钟情于纯自然背景和独特建筑；追求“珍品化”生活，含蓄内敛、深藏不露、不事张扬； 需要一个符合他们意愿的生活圈子、一个属于他们的社交平台，从而满足他们对格调生活的追求；愿意、也有意识打造贵族气质；个性化生存、品位化生存是他们最渴望的方式。 重视生活品质，追求高享受的生活 关注社区品质、品牌和社区成熟度 房子大气的、舒适的、健康的，能承载他们的梦想和健康的享受，同时要能承载他们贵族化的情怀：尊贵的、大气的、生态的。 我们的主力客户群扫描 产品要求 项目形象定位 纯别墅 传世家 突出项目产品形态的纯粹性 打造城市最高人居梦想的领导者姿态 强调置业本项目的品质享受和身份感 【第三部分】 营销推广部分 营销推广阶段划分 入市蓄客期 认筹与开盘准备期 2010年3月初——2010年3月28日 2010年3月28日—4月27日 蓄势回归 引发关注 累积客户 活动跟进 媒体造势 客户积累 认筹 活动跟进 2010年4月28日 开盘、强销 收筹 开盘 开盘变现 现金回笼 鉴于项目第一次开盘的时间为4月28日，本阶段推广（3月初—4月28日）既是全年营销推广的第一炮，在较短的时间内引爆市场，大量蓄客，顺利开盘，也是保证项目有鲜明的整体营销推广基调。 因而，本阶段的营销推广，必须营造出“回归”的高调姿态和强势气场，最快速的引发客户关注的利益点，并迅速而精准传播项目价值。 本项目要高调喊出来的时候，必然会面对一些问题： 为什么曾经沉寂两年？ 三期重新入市机缘何在？ 产品品质是否能延续或提升？ 对人信与假日威尼斯三期来说，成功回应这些市场期待，将为我们的项目攒足人气和好感，将为三期打下一个积极的推广基调。 * * 人信假日威尼斯项目 开盘前营销策略执行方案 新聚仁机构 本次提报需要解决的几个问题： 本项目沉睡了两年，如何再次唤醒客户的关注？ 市场竞争态势之下，本项目通过什么手段突围？ 如何有效的保证第一次开盘的成功？ 项目营销策略执行总纲 区域市场环境 板块竞争态势 竞品分析 竞争分析小结 客户定位 客户途径分析 年龄结构分析 区域职业分析 客户需求分析 项目部分 工程节点 swot应对策略 项目卖点提炼 市场部分 项目形象定位（slogan） 营销执行策略 节点铺排 阶段主题提炼 营销推广组合运用 营销费用估算 营销目标 客户形象描述 【第一部分】市场部分 区位价值 区域地理位置特殊，地处鄂州花湖开发区，但却紧邻黄石市，兼得距离黄石市区15分钟交通环境，实属整个黄石市能够做为第一居所的别墅专区的不二区域。 项目占据鄂东南通往武汉的咽喉要道，紧邻武黄高速以及城际铁轨，具有绝佳的交通配套。 生活配套 项目周边虽无大型商业卖场，但