物业管理法规 王跃国 第4章Microsoft PowerPoint 幻灯片新.pptVIP

国家级十一五规划教材 目录 * 目录 国家十一五规划教材 目录 * 目录 第4章 业主自治管理法律制度 物业管理法规 第4章 业主自治管理法律制度 §4.1 业主 §4.2 业主大会 §4.3 业主委员会 §4.4 管理规约 §4.4 本章小结 §4.5 本章作业 0 第4章 业主自治管理法律制度 4.1 业主 4.1.1 业主的概述 1.业主就是指房屋的所有权人。 2.物业使用人是指不拥有房屋的所有权，但通过某种形式而获得房屋的使用权，并实际使用房屋的人 4.1.2 业主的权利 1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 3.提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议 4.参加业主大会会议，行使投票权 5.选举业主委员会委员，并享有被选举权 6.监督业主委员的工作 7.监督物业服务企业履行物业服务合同 8.对物业共用部位、设施设备和相关场地情况享有知情权和监督权 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 0 第4章 业主自治管理法律制度 4.1.3 业主的义务 1.遵守管理规约、业主大会议事规则 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4.按照国家有关规定交纳专项维修资金 5.按时交纳物业服务费用 除上述义务外，业主还应承担法律法规规定的其他义务。如有配合物业服务企业开展活动的义务；有装饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务；有按照物业本来用途和目的使用物业的义务；有维护物业的使用安全和美观的义务；有遵守物业管理区域内公共秩序，维护物业管理区域内的环境整洁的义务等等。 0 第4章 业主自治管理法律制度 4.2 业主大会 4.2.1 业主大会 1.业主大会的性质。业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。 2.业主大会的设立。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 3.业主大会会议的召开 (1)业主大会会议召开的形式，业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见 (2)召开业主大会的法定人数，无论业主大会会议采用哪种形式，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可召开。 0 第4章 业主自治管理法律制度 (3)业主可以委托代理人参加业主大会会议 (4)业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议 (5)业主大会做出决定的法定人数。业主大会做出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效。业主大会做出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过才能生效。业主大会做出特别重大事项决定，是指制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务企业，专项维修资金使用、续筹方案的决定。 (6)业主大会会议分为定期会议和临时会议。 (7)召开业主大会会议应当业主大会会议召开15日以前，要通知全体业主。 (8)业主大会会议记录应当存档。 (9)业主大会的决定应予以公告。 0 第4章 业主自治管理法律制度 4.2.2 第一次业主大会召开的条件 1.第一次业主大会会议召开的条件。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 第一次业主大会召开的条件各地区有所不同，如有的地方规定：“一个物业管理区域内，公有住宅出售建筑面积达到30%以上的；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上的；住宅出售已满两年的可以召开业主大会。 0 第4章 业主自治管理法律制度 2.第一次业主大会会议的筹备工作 (1)组织大会筹备组，业主大会筹备组应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，负责业主大会筹备工作。 (2)确定首次业主