物业管理法规 王跃国 第6章Microsoft PowerPoint 幻灯片新.pptVIP

第6章 物业管理实务法律制度 4.电气工程设备，主要包括： (1)供电设备，它是指房屋设备中的供电部分，主要由铁盒子、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、插座、照明器等组成。， (2)弱电设备，它是指房屋设备中的弱电部分，包括共用天线电视系统设备、通讯设备、广播设备、电脑设施等。 (3)运输设备，它是指房屋设备中的运输部分，主要有电梯和自动扶梯等两类。电梯按用途分为客梯、货、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其组成部分一般包括：传动设备、升降设备、安全设备、控制设备等部分。自动扶梯在构造上同电梯相似，但比电梯简单，主要有驱动装置、运动装置、支承装三个部分组成。 (4)防雷装置，建筑物防雷设施有针式和栅式两大类，其中避雷针又可分为单支和双支及多支保护等几种型式。避雷设施一般由接闪电器、引下线和接地极三个部分组成。 0 第6章 物业管理实务法律制度 6.3.3 电梯使用原则 1.电梯的安装。国家对电梯安装作了如下规定： 1）电梯生产企业要保证电梯安装，调试质量。如委托其他企业安装，被委托企业应取得电梯生产企业《委托代理书》方可安装电梯生产企业的电梯。被委托代理企业无权对电梯安装进行再委托或转包。 2）在电梯安装过程中，电梯安装企业须保证电梯安装质量，确保电梯安装设备和人员的安全。 3）电梯安装后，由负责电梯安装的企业进行质量自检，合格后，出具电梯产品质量检测报告，交电梯使用单位，使用单位向建设行政主管部门提出验收申请。由建设行政主管部门按照GB10060-93组织验收。验收合格后，发给全国统一的《电梯准用证》，交付使用。其他部门不再重复检验发证。未取得《电梯准用证》的电梯不准使用。 0 第6章 物业管理实务法律制度 2.电梯的委托代理制 (1)电梯生产企业如需委托其他企业从事本企业电梯销售、安装、维修时，允许实行委托代理制。被委托代理的企业应按委托的电梯生产企业对电梯质量的要求，委托的电梯生产企业负责。 (2)电梯生产企业实行委托代理制时，必须遵循以下原则： 1）被委托代理的企业必须具备国家建设行政主管部门认可的资质条件； 2）必须明确被委托代理的企业代理的业务范围和经营区域； 3）企业必须制定“实行委托代理制的管理办法”和“资格评估标准”。明确对委托代理企业质量管理方面的要求；明确从事企业电梯安装、维修技术队伍与技工队伍素质的要求；明确安装、维修电梯的质量验收要求；明确电梯安装、维修服务的要求等。 3.电梯准用证制度。电梯安装后，经建设行政主管部门验收合格后，发给全国统一的《电梯准用证》。未取得《电梯准用证》的电梯不可使用。 0 第6章 物业管理实务法律制度 4.电梯质量保修与维修原则 (1)电梯质量保修原则，电梯生产企业对本企业生产的电梯负有保修义务，为此，国家关于新安装电梯质量保修期有如下规定： 新安装电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修1年，但不超过交货后18个月。由于电梯使用单位管理使用不当所造成的损坏，由电梯使用单位负责，生产企业可予以有偿修复。 (2)电梯的维修原则，为了保证电梯长期安全地运行，电梯生产企业需要定期对电梯进行维修和保养。为此国家关于电梯的维修管理规定如下。 1）电梯维修是保证电梯长期安全正常运行的重要环节，也是电梯生产企业售后服务的主要内容，所有电梯使用单位必须与其电梯生产企业或被委托代理企业签订维修合同。 2）使用单位必须按规定在每年的年检后，凭年检合格书、维修合同到建设行政主管部门办理下一年度的《电梯准用证》。建设行政主管部门要在1周内派检测人员实地检查，合格后，发给《电梯准用证》。 0 第6章 物业管理实务法律制度 3）使用单位自行维修保养电梯必须得到电梯生产企业的委托代理。 4）使用单位发生变化，不再是与电梯生产企业签订合同的单位而移交或转售另一单位时，原使用单位必须负责向电梯生产企业办理维修保养合同转让手续。 5）电梯生产企业或被委托代理企业必须按照维修合同及时处理电梯故障与事故；每个月对电梯的所有设备至少进行一次检修；1年进行一次电梯的年检。 6）电梯生产企业或被委托代理企业应根据本企业电梯产品销售情况和本企业在用电梯的情况，建立维修保养网络，负责本企业新装电梯和在用电梯的维修保养工作。 7）电梯维修费用原则上由负责电梯维修的企业与电梯使用单位在维修合同中协商确定。 8）电梯的大修、改造和更新，均按电梯安装的条款执行。 0 第6章 物业管理实务法律制度 6.3.4 物业设备管理的注意事项： 对物业设备管理，管理单位、管理部门应当注意以下四项工作： 1.物业设备管理、检修人员要经过专业培训、专业教育，持证上岗、持证作业 2.物业设备