44、房地产行业2016年政策及投向指引.docVIP

44.房地产行业2015年政策及投向指引 一、适用范围 本指引所称的“房地产行业”是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中的房地产业，行业代码为K70。本指引主要用于指导国标行业K70类别下的房地产行业的信贷投向与风险管理。 二、近期行业运行特征及政策要求 （一）行业运行情况 1.行业景气度持续下滑，市场维持低位运行。 2014年以来，房地产行业景气度不振，行业销售面积、开工面积、价格指数等多项主要指标下滑，1-9月商品房销售面积7.7亿平米，同比下降8.6%，待售面积5.71亿平米，同比增长28.0%，9月末房地产开发景气指数为94.72，跌至2013年以来的最低值。10月份因限购、限贷政策放宽所致市场稍有回暖，但整体仍保持低位运行。 ? 2.房地产投资增速放缓，开工面积下降，投资者热情降温。 2014年前三季度全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，增幅同比下降7.2个百分点，创五年来新低。投资结构中，住宅地产、商业地产、工业地产占比分别为67.5%、21.5%、11%，住宅地产占比较去年下降1.5个百分点。新开工方面，1-9月份房屋新开工面积13.14亿平米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积9.18亿平米，下降13.5%。数据显示，房地产投资虽保持一定增速，但投资者热情已明显弱化，占市场主导地位的住宅地产投资比重有所降低。 3.行业融资规模下降，销售款到位率下滑，企业资金面有所趋紧。 1-9月份，房地产开发企业到位资金9万亿元，同比增长2.3%，增幅较去年同期下降24.9个百分点。结构来看，自筹资金、国内贷款、信托资金、定金及预售款、按揭贷款占比分别为44.1%、16.6%、4.4%、24%、10.9%，同比分别增长11%、11.8%、-15%、-11.1%、-4.9%。数据显示，银行贷款保持相对平稳增速，近年快速发展的房地产信托因行业利润率下滑、风险管控难度加大已有所降温。同时，受市场回调影响，终端销售资金到位率下降，预售款及按揭贷款合计占比较去年同期下降4.4个百分点。 4.住宅地产市场量价齐跌，库存量持续增加。 前三季度住宅地产销售面积6.77亿平米、销售额49227亿元，同比分别下降10.3%、10.8%，季末待售面积3.77亿平米、增长28.5%。受成交下滑的影响，各地房价呈现同比涨幅回落、环比加速下跌的趋势。70个大中城市房地产价格指数显示，9月末58个城市价格指数同比下降、2个城市持平、10个城市上涨。 5.商业地产销售有所回升，但过剩风险依然突出。 2014年1-9月全国商业地产销售面积0.93亿平米、销售额8711亿元，同比分别增长6%、1.1%，9月末待售面积1.94亿平米、减少27%。商业地产年内销售虽有所增长，但因前期过度开发，存量去化周期已较长，部分二、三线城市人均商业地产面积（2平米）已远超发达国家平均水平（1.2平米），市场接近饱和，空置率超过20%。与此同时，研究表明未来三年间国内写字楼、城市综合体等商业物业数量仍将以50%-100%的增速上升，行业面临较大过剩风险。 6.土地市场整体下滑，一线城市土地交易相对平稳。 受房地产景气度不振影响，2014年以来土地交易呈下滑态势，1-9月全国300城市推出土地成交面积7.7亿平米，出让金总额为17109亿元，同比分别减少25%、20%。区域来看，北、上、广、深四大一线城市土地市场因资源稀缺，开发企业拿地意愿相对较强，市场呈现量跌价涨的局面，出让金合计为3671.16亿元，与2013年同期基本持平。二、三、四线城市供需仍无回暖迹象，年内土地出让金同比降幅均超过20%，溢价率亦低于上年同期。 7.国家继续加大保障性住房支持力度，已提前完成全年指标。 保障性住房对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，近年来国家通过财政补贴、政策倾斜、资源优化等方式，加快推进保障性安居工程建设。“十二五”期间，中央财政补贴从2007年的72亿元增加至2014年的1980亿元，各地以廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房等形式，累计解决4000多万户城镇家庭的住房困难，国内住房保障体系逐步形成。2014年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套，基本建成480万套。根据住建部数据，截至9月末全国城镇保障性安居工程新开工720万套，基本建成470万套，基本完成全年指标，实现投资10700亿元。 8.品牌房企弱市环境下强者恒强，市场集中度进一步上升。 在市场整体成交量下滑、行业面临结构性调整的背景下，着重布局于一、二线城市的龙头企业，凭借其在资金实力、品牌认可、行业经验、融资能力等方面的优势，呈现出强者恒强的特点，行业集中度进一步提高。数据显示，前三季度前10位房企销售面积、金额市场占比分别为10.81%、17.39%