上海金桥新家园8套房产投资价值分析.pdfVIP

上海金桥新家园 上海金桥新家园 8 套房产投资价值分析 8 套房产投资价值分析 北京九汇华纳产权经纪有限公司 北京九汇华纳产权经纪有限公司 地址：北京市朝阳区朝外大街22 号泛利大厦305 地址：北京市朝阳区朝外大街22 号泛利大厦305 联系人： 徐先生 联系人： 徐先生 1 / 11 目 录 1． 上海区位环境及房地产市场宏观分析3 1．1 区位、经济环境分析。3 1．2 房地产市场宏观分析3 2 ． 金桥新家园项目概述5 3 ． 项目房产投资价值分析7 3 ．1 所在区域及周边环境7 3 ．2 周边配套设施建设8 3 ．3 区域成交二手房价格分析10 4 ．总结 11 2 / 11 1．上海区位环境及房地产市场宏观分析 1．1 区位、经济环境分析。 上海是全国的经济中心，具备了汇聚国内商贸并辐射全国乃至海外的作用。 国内主要城市横向比较，上海在GDP 排名、国内生产总值、固定资产投资总额、 社会消费品零售总额、外贸出口总额等方面处于领先地位，为上海经济的蓬勃发 展积蓄了深厚的经济实力。 图表 1 上海区位图 上海作为历来的内外经济接轨的重要枢纽，其周边是一个非常巨大的流域经 济，它不仅是太湖流域经济，而且是长江流域经济。现代交通的发展，使它既可 以辐射到周边的苏州、无锡、常州等长三角地区，也可以一直延伸到中西部的武 汉和重庆等地区，把大半个中国带动起来。 1．2 房地产市场宏观分析 2009 年上海商品住宅市场呈现了一轮快速反弹，回升势头强劲，成交量节 3 / 11 节攀升，全年累计成交商品住宅2643.84 万平方米，同比大幅上涨70% 。就市场 表现来看，呈现量价齐增。分析原因，一方面是由于08 年地产市场低迷，悲观 情绪弥漫，前期累积的购房意愿的客户群集中释放出来，有效地拉升了09 年市 场成交量；另一方面，银行信贷规模的增长刺激了购房需求的增加，改善、投资 型需求相继入市，高端住宅迅速走俏，成交量不断上涨，价格也受市场供求关系 影响出现了一波持续上扬的行情。2009 年10 月份达到了年底峰值，共成交住宅 244 。91 万平方米，同比大幅上涨185%，之后增速逐渐放缓。 2009 年上海住宅成交价格受需求增长的刺激，呈现了快速上涨的趋势，12 月上海住宅成交均价为12308 元/平方米，较08 年同期上涨25% ，比年初10079 元/平方米的成交均价上涨22.12%。 2010 年上半年受到“国十条”等一系列房地产调控政策的影响，上半年上 海市的楼市供求均出现了大幅的下滑，其中上海2010 年 1-6 月商品住宅仅成交 490.74 万平方米，环比2009 年下半年大幅下滑65.2% 。 受到调控政策的影响导致的市场预期被看淡，供求双方都僵持观望的博弈心 态不断加剧，新的调控政策不仅抑制了投资、投机性需求，也对刚性自住需求以 及改善型需求的客户群起了一定的限制作用。 图表 2 上海市商品住宅供应统计表 4 / 11 图表 3 上海商品住宅市供求关系图 图表 4 上海商品房成交均价走势图 上述图表采自：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2 ．金桥新家园项目概述 金桥新家园靠近中环线，东至金业路、南至金工路、西至金桥路、北至金东 路。小区所在的位置靠近地铁，而且附