云南曲靖市爨乡古镇文化旅游项目投资报告-46-2008年要点分析.ppt

建设以“爨王府”为核心的历史文化观光体验区 建设中国唯一的“爨文化博物馆” 建设集地域、历史、民族、宗教、文化为一体的观光游览区 建设“旅游文化商业区” 建设曲靖唯一之旅游巴士站,并开通直达各景区专线巴士 建设规模化”美食文化区、休闲文化区、旅游购物区、旅游接待服务区“ 建设曲靖市区唯一之“文化体验社区” 商旅度假社区 主题居住文化社区 　 66645 1846元/㎡ 　 合计 　 2500 621元/㎡ 11273.78㎡ 拆迁补偿费 　 46307 1400元/㎡ 333770 其中商品房部分 包含公建及道路等投资1.4亿 54145 1500元/㎡ 360970㎡ 建安成本 　 10000 　 520亩 土地成本 备注 总造价(万) 平均单位成本 数量 项目 项目建设投资概算表 项目投资概算 　 108788 3259元/㎡ 333770 可售物业合计 三层平均售价 51108 4000元/㎡ 127770 ㎡ 商铺部分 别墅及洋房　 57680 　2800元/㎡ 206000 ㎡ 高尚住宅区 备注 总造价(万) 平均售价 数量 项目 项目销售收入概算表 销售收入分析 　 42143 108788 66645 备注 开发利润(万) 开发收入(万) 开发成本(万) 项目 项目销售收入概算表 开发利润分析 投资分析结论 1、 项目公建部分物业为开发商持有固定资产，总建筑面积27200㎡。按市值4000元/ ㎡，则此固定资产价值约1.1亿。 2、项目开发价值为:可售物业约10.9亿，固定资产约1.1亿，合计项目开发价值为12亿. 3、项目采取分期滚动开发方式，开发周期计划拟为四至五年。开发投资启动资金约1.8亿，直接开发利润为4.2亿。 投资分析结论 规划思路 周边关系分析 紧邻昆曲高速公路与326国道，对外联系便利。距麒麟区中心直线距离仅2公里，与城区联系便利。 北侧和南侧为自然村落和农业用地； 西侧与城区相邻，目前主要为一些村镇居民点和耕地。东侧紧邻326过道，主要用地为农业用地和生态绿化用地。 用地西南方向有一规划建设的城市污水处理厂；用地东侧有大面积的葡萄种植园；距用地南侧10公里有大量的温泉。 处于曲靖市四个商业圈的外围，与现有商业圈的联系较弱。 交通 用地 周边情况 商业 项目所在地 绿化和水体环境良好，大部分水体可以在保护的基础上加以利用。 西北角的古寺庙是历史文化遗迹，需要保护更新。  现状建筑分布零散，建筑质量不高。 用地内道路等级较低，与城区的交通联系需进一步加强。 缺乏相应的城市公共服务设施。 项目用地现状分析 * 曲靖爨乡古镇文化旅游项目投资分析报告 曲靖爨乡古镇项目投资分析报告 曲靖飞龙房地产开发有限公司 项目分析 区位条件 自然资源条件 历史沿革 社会经济 旅游资源 现状分析 大区位优势给昆曲的联合发展提供了条件，在“滇中城市经济圈”中发挥重要作用。 自然环境温和、舒适，是宜居之地。 城市总体规划发展趋势体现了城市需迫切完善其功能，满足人口增涨的需求。 经济的快速发展，刺激居民消费需求的不断增长，带动旅游、休闲业的发展，迫切需求以投资项目的介入，如旅游地产，中高档酒店及消费场所等，激发当地居民及周边尤其是省会昆明居民的休闲旅游活动。 历史悠久独特，却对具有独特性和唯一性的“爨文化”挖掘深度不够，尚未体现其特色与魅力，其市场潜力急需开发。 旅游资源种类齐全，类型多样，但分散特色不突出，也不在云南发展成熟的旅游线路上，并且缺失旅游亮点，无法吸引市场关注。 综合结论 云南旅游发展大势分析 历时二十八年，云南旅游于中国观光产业中翘楚八方、一领风骚。业界各门、各派以推云南为四季卖点，年复一年，审美趋于疲惫，促销后力不继，欧美市场之中国卖家在势力影响范围内日渐消潜。个性化旅游时代不期而至，旅游商家未知市场之脉动， 固守其“八菜一汤”“南北纵横”，“东西浮光”之十年不变策略，自穷其途，实难避免。 云南在动态旅游