成都城南高投国际大厦写字楼营销报告要点.ppt

概念表现1 概念表现1 概念表现1 概念表现1 概念表现1 概念表现1 延展表现 延展表现 概念表现延展 延展表现 其他延展 概念表现2 概念表现2 概念表现3 概念表现3 4－3 推广费用控制 类型说明 权重（％） 时效 户外 户外看牌、路名牌广告 15％ 长时效 报媒 商报、晚报 25％ 即时性 网络 搜房、写字楼网、项目单独网页 5％ 长时效 电视、电台 成都电视台、川台、省外 5％ 即时性 物料 楼书、户型页、沙盘模型 10％ 长时效 卖场（不含土建） 销售中心装修、样板房装修、物业管理 25％ 长时效 定向 杂志、DM直邮 5％ 即时性 办公 电话、水电、物业管理、打印复印 2％ 长时效 公关（礼品） 礼品、营销活动、客户维系活动 3％ 即时性 不可预计 媒体公关、危机公关、风险预备 5％ 即时性 阶段工作说明 权重（％） 形象传播期 户外看牌公布项目信息、卖场装修准备、办公设备运行、模型制作、广告设计准备 40％ 亮相销售期 路名牌广告、少量报媒、网络推广、DM单、卖场完成、模型完成 20％ 持续销售期 报媒广告、产品推介活动、楼书、DM直邮 10％ 销售爆发期 报媒广告、杂志广告、客户活动、礼品 15％ 尾盘销售期 商业模型准备、广告设计准备、商业活动准备 10％ 不可预计 客户公关、其他物料 5％ 备注 以上推广费用计划执行案制订时，均在计划范围内85－90％制订计划 产品核心价值 产品附加价值 产品创新价值 产品延展价值 从市场寻找规律 从市场学习经验 从市场追求差异 从市场发现机会 客户购买心理 客户消费习惯 客户潜在需求 客户期待愿景 市场 产品 客户 项目营销理念 以下为沟通交流时间。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 谢谢！ * * 3－4 项目销售体系 销售预设 根据写字楼项目转化率规律10％以内，因区域成熟度因素制定销售现场转化率约在5－8％。 根据写字楼客户与住宅客户出现规律不同、购买目的不同、购买能力差异、决策周期不同等特性，制定相应的客户甄别体系、客户维系体系、客户公关执行体系、商务化可持续培训体系、客户转化加强培训体系。 坐销 现场服务体系； 现场项目推介。 行销 写字楼巡展销售； 企事业单位推介； 大型单位招商。 外销 外地推广销售； 异地购房优惠。 团队准备 坐销 现场商务化服务； 项目商务性推介； 区域发展引导； 客户目的判断； 客户认知转化。 行销 客户讯息获得； 客户意识引导； 投资潜力发掘。 外销 区域优势引导； 投资回报引导； 销售服务创新。 团队要求 3－5 项目执行提示 结合项目特点，在蓄客过程中寻找可以放大的客户元素和商务元素，在项目亮相时，放大成为足以引起一定关注的商务事件或者公关事件；以事件带动客户转化和项目知名度提升，在引爆期内持续传播，引起谈论话题，加深对项目的良好印象。 事件营销 非 常 重 要 小众推介会： 针对投资客户——主要目的为吸引效益较好的企业员工如公务员等，吸引其投资性购买。 小众媒体： 针对自用客户——在区域内办公场所和商务场所深入传播，吸引使用者和购买客户的关注，吸引其租赁或购买自用。 渠道营销 市区及外地写字楼巡展 登门拜访 陌生拜访 非 常 重 要 体验营销 立面展示——商务立面 工程立面 装修完毕的楼层外立面与清水楼体同步展示，以吸引不同客户关注 非 常 重 要 体验营销 大堂服务——商务氛围 服务配置 非 常 重 要 入户门厅细节提示 大堂空间 设置物业服务台 体验营销 卖场——商务氛围 商务手册 （产品手册） 商务氛围的洽谈区 非 常 重 要 专业门厅服务 体验营销 示范间——商务氛围 行业特点 明亮硬朗的办公空间 非 常 重 要 硬朗的电梯厅 艺术气质的过道 体验营销 标准间——交楼标准展示 装修品质 非 常 重 要 体验营销 现场包装——广告牌展示