120301嘉定江桥北社区E25地块定位教程解析.ppt

引入主力店 招商先行，建议至少引入两家主力店，发挥主力店的驱动作用，提升项目整体形象，促进销售；条件允许，可引入小型卖场。 餐饮主力店 卖场主力店 品牌服饰主力店 租售策略 租售方式 全部出售 先租后卖 租售并举 升值潜力低 投资价值低 商业价值低 资金回笼快 升值潜力高 投资价值高 商业价值高 资金回笼慢 升值潜力较高 投资价值较高 商业价值较高 资金回笼较快 针对当前市场上常见的三种租售方式，我司将进行详细的分析其中优劣势，为本项目的发展提供最有利的建议。 　 方式一 方式二 方式三 全部出售 租售并举 先租后卖 优势 商业项目为当前市场的投资热点； 资金回拢最快，及时给予投资者或开发商丰厚回报； 有利于开发商资金回笼。 可制定灵活的租售条件及选择客户； 回拢资金的同时，也能享受到商业值不断提升所带来的利益。 较快的投入使用，缩短项目的培养周期； 通过先租的方式，择优选择商户； 能够使得利润最大化，充分享受到商业价值。 劣势 开发商的利润最低； 在区域商业氛围尚未形成时销售全部物业无法享受到商业的最大价值； 商铺总价高，适合群体少，去化较慢，未必能达到销售预期的结果； 不利于开发商的品牌建设。 需要持续经营管理，加大成本； 不容易把握市场，存在着一些不确定因素； 若市场培育期未能形成商业氛围后期很难将其出手。 需要持续经营管理，加大成本，未来不确定因素高； 经营期间开发商仍需要部分的资金投入； 资金回拢慢，周期性长，市场培育期有一定风险，对资金链要求高。 资金 投入 开发商资金投入最少，只涉及工程施工，营销宣传及相应的国家规费 开发商资金投入中等，除前面涉及的费用，还需要投入部分资金招商及经营 开发商投入资金最多 客观的分析比较下，租售并举的营销手段对本项目比较有利。 租售策略 租售策略 由于经营初期商业氛围尚未形成，建议前两年以较低的租金水平入市，吸引租户，待经营稳定后再适时提租。 开发商将长期持有40%的物业，这与我司所建议的“租售并举”的方式不谋而合，此种方式市场风险相对较小、商业价值又能较高地体现。 1 2 项目提升攻略 项目提升主策略 “优化产品，提升品质” “建立品牌形象，提高品牌认 知度、美誉度” “价格跟进，稳步攀升” 0 1 2 3 市场深入分析 项目深入分析 产品优化建议 营销策略整合 本项目可通过拔高形象、提高品质、增加附加值、提高成长空间 等策略，来打造区域商业中心。使得本项目最终成为： 区域商业的中心，投资收益的福地， 品牌服务的高地，税收政策的盆地。 项目营销策略执行 建立形象 新闻炒作 事件营销 树榜样客户 重点突破 以改变区域商业形象及格局、提高项目知名度为主要营销方向。高姿态入市，结合城市运营，强化本项目城市代表作形象的概念，达到项目与区域互动。解决“中高端产品品质与低端区域（非核心商圈）形象”之间的矛盾，树立项目的城市商业新领地的形象。 项目的宣传从城市商圈、经济宣传入手，先塑造项目区位概念和预期形象，树立市场信心。进而推出本项目来代表区域形象。两者相互呼应，互相促进 ，形成具有商务投资潜力的印象。 公关活动建议： 1、项目奠基活动； 2、售楼处进场活动。 建立形象 新闻炒作 事件营销 树榜样客户 重点突破 前期预热市场，与政府部门合作来提升本项目价值，提升区域形象； 对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫； 以新闻事件为主要宣传内容，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借政府、专家口吻来宣传； 制造事件，制造话题进行大势宣传，引起市场持续关注。 公关活动建议： 1、主力店签约仪式； 2、区政府部门主要负责人视察活动； 项目营销策略执行 主动出击确定客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判。 此阶段应确定初步推盘策略，统一制定吸引投资者客户的宣传口径。 前期去化目标以大客户、自营客户为主，后期可面向投资客户、散户进行分层出售。 周边城市（主要为昆山）联动，二、三级市场联动，利用三级市场跨区域性，市场渗透能力强， 客户资源丰富优势，达到低成本高效运作。 建立形象 新闻炒作 事件营销 树榜样客户 重点突破 公关活动建议： 1、客户冷餐会，投资说明会等； 2、会员卡发售活动； 3、样板展示区开张活动。 项目营销策略执行 建立形象 新闻炒作 事件营销 树榜样客户 重点突破 联合政府招商引资； 开展节能环保公益活动； 国内外同类商业模式项目交流考察； 大商户招商成功后的签约新闻发布会； 开盘典礼及相关媒体报道。 项目营销策略