第二章住宅金融制度国际比较教材.ppt

（1）建筑业协会（英国） （2）土地开发银行 （德国） （3）公积金制度 （新加坡） 1.保险公司和养老金 西方最富有的长期投资资金管理者 我国这两个机构只能投资于自有办公楼 2.商业银行 美国：商业银行贷款占房地产开发资金近20% 我国：直接间接贷款占房地产开发资金的25% 3.储贷协会、互助储蓄银行和抵押银行公司 美国个人住房抵押贷款的重要资金来源 我国蚌埠和烟台住房储蓄银行已改制 中德住房储蓄银行经营不佳 4.房地产信托、产业基金 西方国家房地产资金的重要补充 我国则是信贷紧缩时期的救命稻草。 121文件后曾“井喷”式增长。2011年，2670.74亿元 5.其他渠道：合作社，集资房，预付款等 合作社：集资建房，土地来自公有，98年以后趋于消亡 单位集资房：有权者不许，无权者无力 预付款：主体封顶可售房，2011年2.1万亿，开发资金26% 1.计划时代：1949－1978 1949－1978年:低工资，高福利，职工住房和企业建设统筹考虑，无住宅金融。 “厂房第一，仓库其次，宿舍和办公室再其次” 住房投资严重短缺。 1956年职工住房“自建公助”的政策：职工出资额50%，国家贷款以200元为限，最高不超过240元，年利息5%，住宅建成三年后一次还清。 新中国最早的住宅贷款，该政策仅仅在全国18个省市试办一年即告终止，贷款额为400万元。 2.房改金融阶段：1978－1997 1978年，西安、南宁、柳州和梧州率先全价向个人售房，1982年扩展到50多个中小城市，共售房4000多套，多是政府建房并销售给居民，每平方米120-150元，一套住宅相当于职工工资的10-12倍，由于该阶段居民消费的恩格尔系数高，且缺乏金融支持，多数家庭无法承受 80年代初，“三三三”制售房。即政府、企业和职工各自出三分之一。房价大致为150－200元每平方米，相当于职工年工资的3－4倍。但是由于这种模式给企业和政府带来了较大的负担，没有长期执行下去。 2.房改金融阶段：1978－1997 “提租”改革:提高租金减少国家建设住房的负担。1980年，召开租金改革研讨会。提出”以租养房” 在提租的同时应给予职工适当的住房补贴 “提租”改革引发了长达3年的住房福利性与商品性的论战，并初步奠定了住房商品化理论。 1986年确定烟台、常州、蚌埠、唐山等城市作为首批住房改革试点城市 1988年初，CPI高达20.7% ，提租改革中断 2.房改金融阶段：1978－1997 1988年，国务院颁布《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，可以看作是住宅金融的政策起步。方案中提出发展房地产金融，包括发展金融机构；发展贷款（含消费性贷款）；发展保险、代理等中介等 1991年6月国务布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》，1992年10月17日，国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，提出将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。 2.房改金融阶段：1978－1997 1993年6月，中共中央、国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》针对房地产泡沫出台16条调控措施，对房地产市场进行大规模清理整顿，海南房地产泡沫顷刻破裂，成为中国房地产史上一个惨痛的教训。 1993年11月，十四届三中全会《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》：要加快城镇住房制度改革，控制住房用地价格，促进住房商品化和住房建设的发展 。 3.住房金融阶段：1997－2003 1998/7/3，国务院《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房体系，发展住房金融……。福利分房成为历史，住宅产业市场化。 1998年5月9日，人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，各商业银行相继制定了实施细则，以担保贷款为特征的住宅金融市场正式发端 。 2003/8/12，国务院《促进房地产市场持续健康发展通知》：房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。 房地产业定位为支柱产业背景 2003年6月13日，央行发布《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；房地产商强烈抵制，告状到国务院。潘石屹：《121文件的20种可能》 8月12日，国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，定义房地产业“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，引起房地产商欢呼，121文件被抛弃 《通知》把经济适用房由“住房供应主体”修改成“具有保障性质的政策性商品住房”，经济适用房趋于消失。 问题、焦点与难点： 房地产行业的顶层规划 人大代表牟新生：“居民住房