（企管）北市区项目概念定位案.pptVIP

基地分析导向定位：基地本身的现实条件决定了本项目应以中档住宅为发展方向； 本项目周边商业发展快速，因此在项目设计中需要加以体现； 市场分析导向定位：市场本身决定了本项目的必须走小高层、高层与多层结合的道路； 根据项目本身规划条件，结合本区域楼盘特点及市调结果，本案的市场定位： 7、市场定位 小高层、高层、多层与商业的综合体 各业态面积配比： 地上建筑面积约为：127000平方米 其中：多层面积为35000平方米 公寓面积5000 小高层、高层面积80000平方米 地下：15000平方米，停车位为550个 商业面积：7000平方米 第四部分 目标市场与目标客户 北市区： 此区域是本项目消化的一个关键点，由于人们对周边生活环境的适应，不愿意到另一地方去置业，因此，北市区的宣传是本项目未来必须重视的。 昆明其他三区： 由于目前昆明南市区的房价增长速度已经超过人们的心理承受能力，因此转而向更加成熟的北市区转变是可能的 各个地州： 由于地州市场在近期的增长速度已经不亚于昆明，因此很多地州的投资客对本地市场已经逐渐失去了信心，转而投向发展潜力更大的昆明市场；而北市区相对较低的房价会成为一部分人的选择 1、目标市场 昆明本地人为主 主要区域：北市区 经济能力：年收入5万元以上 年龄：25—35岁 职业：有稳定的收入 一次置业为主 与家人住得近 经济实力增加 改变低层次、低品位形象的强烈愿望 得到周边人的认同 范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友 决策受外界其他因素的影响很大，购买动机较为单纯，容易对外界宣传感兴趣。 2、目标客户 核心客户一：首次置业市场 核心客户二：区域换房市场 次要目标客户群：投资客户 投资客户 主要区域：昆明市区 经济能力：年收入10万元以上 年龄：35—55岁 本地私营企业主及股东； 外资企业主或股东； 个体工商户； 对片区生活高度认可 非常升值空间 对价格敏感 注重品质 范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友 有着较高的购买力与相对丰富的房产置业经历，对自己的投资较自信，不易被“宣传”所鼓动，较在乎投资项目产品的实质与整个潜力自己预期，如一旦对项目心动，其购买意向将相当强烈，还会对其周边引起带动作用 A、精简小户型公寓，满足单身白领需求； B、120--140平方米的三房与四房，满足普通家庭居住生活； C、180左右的跃层，满足有老人及小孩子的家庭； D、60--90平方米的户型，满足中低收入家庭。 3、户型设计与客户需求 4、各业态在本项目的构成情况 业态 面积区间 套数 总面积 公寓 40-60 100 5000 小高层 80-120 650 80000 多层 90-180 250 35000 商业 —— —— 7000 合计 —— 1000 127000 第五部分 价格策略 1、昆明北市区项目开发现状 从1998年至今，北市区连续保持昆明房地产开发区域的霸主地位，到目前为止，北市区开发的楼盘超过六十个，开发面积超过数百万平方米。 现状：缓和发展渐完善 2006年3月，位于北京路延长线的江东大厦完工，填补了北市区高档写字楼的空白；城建股份3年致力于开发财富中心，旨在填补北市区诸多城市功能空白的大型项目；春之城500平米大型蔬菜超市，解决了北市区居民的“菜篮子”问题；美憬新城3.5万平方米花园景观购物商场震撼昆明；目前已建成的滨江公园，已经完工开放的月牙塘公园，正在恢复治理的大雁湖，以及规划中的中央公园为北市区勾勒出了宜居昆明的美图。 软肋：市政配套进展缓慢 2006年之前，北市区热闹的始终是住宅开发，商业、办公、教育配套却严重缺乏。近几年来，人们已经认识到了这个问题，但跟进缓慢，居民生活配套还在依托主城区。自2006年商业楼盘的大量面世，公园、医院、学校项目先后上马，交通也日趋完善，“睡城”逐渐醒来。 2、昆明市上半年各环路价格变动情况 昆明市住宅商品房各环路月度均价（元/平方米） 　 时间 一环内 一环到二环之间 二环到三环之间 三环外 2007年4月 6469.3 3519.34 3210.34 3861.16 2007年5月 7218.9 3609.84 4072.92 4024.88 2007年6月 7304.8 3550.85 4077.08 4431.71 二季度均价 6997.7 3600.81 4002.34 4042.51 A、一二环之间价格有所回落； 一二环的住宅商品房均价在06年年末的基础上呈小幅上涨，2007年二季度在三月份高峰值的基础上呈现负增长，5月份均价虽有所回升但幅度不大，环比增加2.