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关于完善商品房预售制度的思考――以杭州市为例 　　摘要：商品房预售制度，对于开发企业而言，可以加速资金周转、降低资金成本；对购房人而言，可大幅减轻其支付压力，因此，商品房预售被开发企业和消费者普遍接受，成为我国商品房买卖的一种主流形式。但是，从商品房预售的交易过程来看，预售合同履行的长期性决定了商品房预售本身具有较大风险和不确定因素；从商品房预售的交易主体来看，开发企业与购房人在交易信息、经济实力等方面的差距使得购房人在开发企业面前处于弱势地位，其权益容易受到侵害；从商品房预售的外部环境来看，立法的滞后和监管的难度更加使得商品房预售的弊端显现。在现行的法律体系和市场环境下，通过完善商品房预售制度来有效解决商品房预售中出现的问题，具有重要的现实意义。 　　关键词：商品房；预售制度；法律 　　中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0045-02 　　一、商品房预售制度的起源及主要法律依据分析 　　1.商品房预售制度的起源和特征分析 　　商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发企业）将正在建设而未竣工的房屋预先出售给预购方，预购方交付定金或购房款，并在合同约定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。商品房预售在1954年首创于中国香港地区。当时，香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售给消费者，如同落英坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花”。自20世纪80年代开始，我国沿海地区率先引进了香港售卖楼花的通行做法。经过20多年的发展，我国内地商品房预售取得了长足的发展，成为我国房地产开发企业普遍采用的销售方式。商品房预售对房地产市场具有十分积极的作用，现已成为商品房买卖的一种主流形式，是一种与现房买卖相对应的房屋买卖形式。在商品房预售中，预售商品房的交付和所有权的转移时间不是在签订预售合同之时，而是约定在将来的某一特定日期，因此商品房预售具有风险性和不确定性。 　　2.商品房预售的法律依据分析 　　1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条规定，“房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。” 　　二、国内主要城市商品房预售标准情况 　　1.上海：根据《市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发[2010]34号）规定，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。 　　2.广州：根据《广东省关于调整商品房预售项目工程形象进度条件的通知》（粤建房字[2001]2号）规定，从2001年2月1日起，《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款第五项的预售商品房项目工程形象进度条件调整为：“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。 　　3.其它城市情况：成都多层结顶，高层+0申请预售；武汉、郑州等地房屋结顶才能预售；南京高层七层以上，小高层三层以上才能预售；宁波提倡商品房在低层、多层建筑主体结构结顶，中高层建筑主体结构完成三分之二且不少于6层，高层建筑主体结构完成三分之一且不少于6层后申请预售。 　　三、商品房预售制度的利弊分析 　　1.预售制度的优势分析 　　（1）加快商品房建设和供应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本起到了重要作用，增强了开发企业滚动开发的能力，促进和加快了商品房的建设，很大程度上增加了商品房的供应量。根据测算，预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短了10个月。 　　（2）融资作用明显。由于国内资本市场的发展滞后，除银行贷款外基本没有其他可以