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小产权房的问题和出路 若集体土地向国有化转变，需要制定规章制度，包括明晰产权、集体产权向国有产权的转化方式等，也就是说关于小产权要向国有产权转化，一定要有个明确的尽可能保障各方权益公平的游戏规则。 小产权房是中国土地制度城乡土地二元结构的产物，伴随着改革开放与城市发展，它满足了城市部分中低收入者的住房需求，随着城市化发展，城市的扩张，越来越多农村被新建城区包围，农村的土地增值优势愈发明显，但是小产权房存在众多问题，涉及农民、集体和国家的利益，如何妥善处理小产权房的去向成了当下丞需解决的问题。 概念 城乡土地二元结构明确表示，城市里的土地归国家所有，农村的土地归农民和集体所有。小产权房没有房屋所有权证、国家土地使用权证、契税证。这里所说的小产权房指的不是农民房，而是在集体土地上盖的出售给本村外的居民居住的房子。 特点 1.销售不合法 我国1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得买卖，也不能发放房产证。此后国家也先后强调小产权房不得违规炒卖，任何买卖小产权房的行为都不受法律保护。 2.价格低廉 农村土地在流转和使用时，并没有经过国家“招、拍、挂”的过程，没有缴纳土地出让金和相关税费，有些小产权房甚至没有报建手续，不用像商品房销售那样缴纳营业税等各种税费，这使得小产权房在建设和流转上节约了时间和成本。 背景 1.城乡土地二元结构制度的产物 依据《宪法》规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。即我国实行的是城乡土地二元公有制结构，国家和集体土地的产权主体不同。然而依据《土地管理法》和国家在1999年发布的通知称，严禁在集体土地上建设和炒卖住宅。农民对土地没有完全处分权。只能占有、使用和收益，产权不完整。但是国家却有高度集中分配土地的权力，《宪法》明确提出“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。本来集体土地不能通过招拍挂程序实现买卖流通和建设，政府却可以通过征收或者补偿等方式变相把集体土地“国有化”，出售给房地产开发企业，获取高于给农民几十甚至上百倍的补偿费作为土地出让金，充实地方财政。政府从两头垄断了土地市场，进行居间交易，在此情形下，集体土地所有者为了追求利润最大化，违背法律规定，也在自己土地上建起了商品房出售给他人，所以小产权房问题首先是历史遗留问题，也是我国制度对集体土地不确权导致的。 2.城市化进程导致住房需求的增加 随着城市化的发展，大量农村剩余劳动力转移到城市，2000年我国城镇化率从36%到2010年的50%，意味着过去的十年，城市化发展带动近2亿人从农村转移到城市，带动了住房产业的发展。 3.城市商品房价格不断上涨导致需求形成价格分水岭，小产权房获得一定市场份额 城市化进程从农村转移到城市的劳动力知识结构和受教育程度偏低，多数处在社会低收入阶层，他们构成了小产权房需求群体，另外一部分小产权需求群体则是外面一些小城市过来的人群，这两部分人群多数处于社会的夹心层，而城市居住成本高，他们只能选择在一些城中村租住廉价房，对于越涨越高的商品房价格，只能望房兴叹，小产权房低廉的价格，是吸引他们的主要原因，需求不断，因而小产权房建设也从没停歇。 4.小产权房存在的核心原因是――利益 国家现在虽然出台了集体土地拆迁的文件，但是具体细则还需要地方拟定，各地的赔偿方案也会不同。由于集体土地与国有土地同地不同价，出于利益诱惑，集体土地所有者也配建起了小产权房，用于出售，由于小产权房售价远低于周边商品房价格，以至于有一些开发商也铤而走险，投入到小产权房的建设和交易中。小产权房牵涉到国家、集体、个人的利益，不能平衡各方利益问题，小产权房就不能从根源上得到控制。 现状 1.全国小产权房竣工面积及占比 小产权房占据我国住宅市场相当比例，由于小产权房竣工面积没有确切的数据记载，而且对于小产权房这个概念也各有偏差，本文所指的小产权房是农村集体土地建设用于对外出售的房子，不包括农民自己盖的用于出租的房子。 价格 小产权房价格低廉，流转手续简单，但不受国家法律保护。北京最大的小产权房太玉园均价在5000元/平米左右，而周边的商品房价格在15000元/平米左右，深圳龙华、沙井的小产权房价格一般在3000-6000元左右，而同区域的商品房价格则在12000元以上。 购买者 购买小产权房的人，不少是在城里买不起房的年轻人，或者来城里谋生的外地人，他们无法购买价格高昂的商品房，也有因为户口和社保问题无法获得购买资格。近年商品房价格上涨较快，特别是一线城市，个人收入与房价差距抛离得越来越远。 深圳市一手住宅均价从2007年开始迅速攀升，与在岗职工收入形成鲜明对比，房价收入比在2007年的时候达到15，在经济危机后有所回落，但近年仍