杭州市不同城区住房价格空间差异研究.docxVIP

关注政府·GOVERNMENT杭州市不同城区住房价格空间差异研究文 / 郑永锋杭州市住房价格的持续上涨, 住房价格的高位运行, 普遍受修。房龄( AGE) , 则是用 2007 减去住宅初始购置年份。所在区到人们的关注。影响价格的因素包括区位因素、邻里特征和结构县是虚拟变量 , 如住宅是在滨江区 , 则 BINJIANG 为 1, 反之为因素。本文则尝试在一般的影响因素中引入关于城区的虚拟变0, 其他亦然。在处理上 , 将上城区没有列入回归方程 , 其他几个量, 通过建立带有虚拟变量的多元回归模型, 来探讨不同城区住城区都和上城区做比较 , 以显示他们之间住房价格的差异。因房价格在空间分布上的差异性。此, 尝试建立多元线性回归模型和半对数模型如下。一、数据与模型( ) 20073HPSQ=!0+1SQRMS+#2DCRN+$3FAC+%4FLR+5AGE年月份+’6BINJIANG+(7GONGSHU+)8JIANGGAN+*9XIHU本文的数据来自于搜房网的不同楼盘的二手房报价数据, 经过整理, 作为模型分析使用的++10XIACHENG(1)有效数据共计 219 条。相应统计特征如表 1。LOGHPSQ=,0+-1SQRMS+.2DCRN+/3FAC+04FLR+15AGE( SQRMT) 、卧( BDRMS) 、厅+26BINJIANG+37GONGSHU+48JIANGGAN+59XIHU住宅特征包括建筑面积室数(LVRMS) 、卫(BTHRMS) 、朝( FAC) 、所在楼层+610XIACHENG(2)室数生间数向( FLR) 、 房 龄 (AGE) ,所 在 的 区 县 则 分 别 是 滨 江 区二、实证结果( BINJIANG) 、拱墅区( GONGSHU) 、江干区( JIANGGAN) 、下首先分别针对模型(1)和模型(2)采用 Eviews3.1 进行多元回城 区( XIACHENG) 、 西 湖 区( XIHU) 、 上 城 区归 , 利用普通最小二乘法( OLS) 估计参数 , 检验模型的准确性 ,( SHANGCHENG) 。房价( HPSQ) , 用房屋总价除以建筑面积 ,得出方程。如果存在不显著的参数 , 则剔除不显著因素。最后所单位元 / 平方米。建筑面积和厅室数(起居室数加上卧室数 ) 的得到的回归方程, 计算结果如表 2。比值(SQRMS) , 用来表示房屋的宽敞程度。朝向(FAC)是虚拟变从表 2 的回归系数的统计量可以看到, 各项统计指标显著,量, 朝南为 0, 其他朝向为 1。所在楼层( FLR) , 一楼记为 1, 二楼因此, 多元回归方程拟合得相当好。从表 2 左边的线性模型可以为 2, 依此类推。住房的装修程度( DCRN) , 共分为五级 , 0, 1, 2,看到 , 在其它指标不变的情况下 , 宽敞程度 SQRM 增加 1, 将使3, 4, 5,分别用来表示毛坯 , 简装 , 装修 , 中装修 , 精装修 , 豪华装得房价增加 38.66 元; 楼层增加一层, 将使得房价增加 95.91 元;32经济论坛 2007·20GOVERNMENT·关注政府表 1 样本统计特征表 2 多元回归分析结果(括号内为 t 值)住房特征最小值最大值均值中位数变量系数价格56360009877.9009493.670线性模型半对数模型宽敞程度15.570160.00025.49025.000常数项10397.664.007004房龄1.00019.0005.0875.000(16.36595)(156.7108)1.00024.0006.1235.000楼层SQRM38.660.001256装修程度0.0005.0002.1552.000(2.817696)(2.274969)FLR95.910.003889(3.000862)(3.023472)表 3住房特征的影响程度AGE- 73.16- 0.003115变量边际价格特征平均值特征总价排序(- 3.499702)(- 1.586432)SQRM0490.0320151DCRN279.580.011964(3.137411)(3.335966)FLR0.0038896.1232880.0238133BINJIANG- 4522.77- 0.193815AGE- 0.003125.086758- 0.015854DCRN0.0119642.1552150.0257852(- 8.567974)(- 9.122951)GONGSHU- 2834.30- 0.108052房龄增加一年 , 将使得房价下降 73.16 元。装修程度增加一个等(- 5.547453)(- 5.2547