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利用税收政策遏制房地产投机的有效性分析 一、税收政策影响房价的传导机制 （一）房地产投机的相关概念 1.对房地产投机的界定 房地产投机因房地产的固有特性而显得更为特殊化和专业化。本文认为，房地产投机是购买房屋或土地，但不以自行使用或出租供他人使用为目的，预期日后转手出售赚取资本利得且伴随较大风险的较为短期的投资行为。营业收入额5.6% 销售收入 土地增值税 30%~60%的四级超额累进税率 增值额 印花税 销售房屋0.5‰ 合同交易价 出租房屋1‰税额不足 1 元，按 1 元贴花 契税 2%~4% 合同交易价 企业所得税 25% 企业收入 个人所得税 20% 个人收入 房地产保有环节 房产税 新购置：1.2% 房地产原价 租赁：12% 房屋租赁收入 城镇土地使用税 地区差别定额税率 土地面积 3.房地产税收对抑制房地产投机的传导机制 国家和政府的房地产税收调控政策是基于对市场过热或衰退表现的判断，采用开征或停征税种、调整税目和税率、规定税收减免和税收优惠政策等，对房地产市场经济活动进行干预。房地产税收政策遏制房地产投机，主要体现在三个环节:开发阶段、持有阶段和流通转让阶段。 第一，房地产开发阶段的影响效果。政府增加房地产税负，抬高了房地产开发商的开发成本，房屋供给减少。反之，政府的减税行为则会刺激房地产市场的开发，房屋供给增多。具体而言，在开发阶段针对土地的征税影响效果最大，例如国家加大对土地增值税的征缴力度能够打击开发商屯地居奇，能够加快土地二级市场的流转速度，缓解目前土地市场供给压力。 第二，流通转让阶段的影响效果。加大转让环节的房地产税收，可以打击房地产投机活动，减少投机赚取买卖差价的空间，使以短期投机为目的而持有房地产无利可图。国家对购入不足两年的房屋转让按收入全额征收营业税，实施“个税新政”等都是针对流通环节实施的房地产税收调控政策，主要目的就是打击过度投机。 第三，房地产持有阶段的影响效果。增加持有阶段的税负就减少了持有房产的收益率，会减少房地产投资和投机的收益和热情，目前热议的物业税就是针对持有阶段的一项税收改革制度，征收物业税将使未来持有期间税负增加，会挤出投资性购房需求。 总之，在实际的工作中，国家通过重新开设税种、调整税率来影响房地产税收制度，同时加强监管和实施适度的优惠减免政策来介入房地产市场的利益分配，影响买房人和开发商的决定行为，进而间接的调控了房价和市场供给需求总量。政府的税收政策具有相机而动性，例如房价短期涨幅过快，就针对投机行为制定有针对性地调控政策。 二．国外税收政策应用分析 （一）美国房地产税收政策的有效性分析 房地产税是美国地方政府征收的税种，一般与联邦政府和州政府财政无关，只有极个别州政府从房地产税收入中分享一定的份额。在美国房地产税是一方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占 70%-80%，地方政府所管辖的幼儿、学校、公共图书馆、公共交通等开支，都主要靠房地产税收来维持。 1.美房地产税收政策的特征 美国房地产税制相对来说比较简单，而且税收鼓励政策也较多，其房地产业能够取得一定的成绩与税收的支持是分不开的。美房地产税收有如下特征: （1）税基宽，税制简单，税率较低。美国除了对公共、宗教、慈善等机构不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，这样房地产税收成为政府一项主要的税收来源，各州的不动产税率不同，大约平均为 1%—— 3%。 （2）开发阶段税种相对较少且优惠多。对于利用抵押贷款建造房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出;对各州发行的支持个人购房的抵押债券不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低利率发行，降低了个人特别是中低收人者的资金成本。 （3）保有阶段的税收种类比较多但优惠措施较多。由于优惠的税收政策使房地产二手市场比较活跃，对拥有自己住房的业主，可以减免州税、财产税等;对出租房屋的业主实行税收豁免政策，业主可以从出租收入中扣除正常的开支，而且还可以加速提取折旧，抵消出租获得的收入，从而降低了个人所得税的计税收入。 （4）有关房地产估值。大多数地方政府把房地产的公平市场价值视为其评估市值，并作为该房地产的评估价值，而少数地方政府则将房地产的评估值与房产折旧额的差值作为房地产的评估价值。在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，地方政府网站和社区报纸均有按房地产地址字母顺序排列的各处房地产的评估价值，任何人均可自由查询。 （5）税率的确定问题。房地产税作为地方政府财政收入最大和最稳定的来源，具有政府可调控的特性，而政