我国房地产行业和市场价格未来的趋势分析.docVIP

1导论 1.1房地产市场研究的背景与意义 随着我国改革开放之后的发展，房地产业在现今国民经济中的重要作用越来越明显,整个房地产业也从荒芜到繁荣，走过了一条不平凡的道路。房地产的重要性不仅在于其自身的发展对于国民经济的影响，还在于其对诸多相关产业带来的连锁反应。首先，房地产业和建筑业紧紧联系在一起，还可以通过产业链的延长，同时带动家居用品、家用电器、住宅装修、钢铁建材等一系列相关产业的发展。据国家不完全统计，近十年来我国房地产行业的总体产出平均每年至少可以拉动2%的GDP。我国的人口流动性很大，每年都有大量人员去异地他乡寻求工作机会，这些人都需要解决衣食住行的问题。房地产行业的发展在我国的城镇化过程中起到相当重要并且不可替代的作用。房地产的开发项目通常还具有范围广、资金需求大的特点，进而也能够带动金融行业的发展。 然而，任何一个新兴事物的发展都不可能一帆风顺，必然会经历各种曲折和坎坷方能自我完善。我国的房地产行业依次经历了从无到有的初步形成时期，随之而来的急剧升温时期，缓步发展的市场调整时期，以及持续到目前的全面调控整顿时期。房地产业的发展一路跌跌撞撞，几经波折，并未找到一条统筹兼顾，积极发展的康庄大道。因此，对于我国房地产市场价格趋势和管理方面的学习和研究，虽然已经是老生常谈，却依然非常具有时代性和必要性。 1.2本文研究的主要问题 本论文首先对我国房地产行业和市场价格的现状——尤其是居民用房的现状进行整体分析，通过对供求关系、消费者需求、国家调控政策数据的收集和处理，对行业发展和市场价格进行纵向和横向的比较，由此对房地产行业发展和市场价格趋势进行预测。然后结合预测结果，进一步对房地产行业和市场价格的管理方法进行分析和评价。 2我国房地产行业和市场的历史发展状况 2.1历史 一、改革开放前我国的住房制度 在改革开放之前，我国的经济体制是完全的计划经济模式，城镇居民用房主要由国家或集体出资建设，按照职工单位进行分配、管理。收取象征性的少量金额来作为提供住房的回报，这种分配方式中住房近似于政府无偿提供给劳动人民使用。这样的分配制度不仅让建设住房的投资一去不回，收取的少量租金甚至不足以支付住房的日常维修和管理费用，为国家的财务支出造成了沉重的压力和负担，也不利于我国房地产经济的持续发展。有许多的人民群众对于住房具有强烈的需求，但由于各种原因不符合分配条件，其需求也不能获得满足。住房制度的全面改革是全国人民的迫切需求，也是民心所向，大势所趋。 土地制度的改革 土地制度的全面改革，特别是城镇土地使用制度的改革对房地产市场的诞生具有重大的影响。 改革开放之前，我国采用行政划拨的方式，由政府部门将国有土地无偿地划拨给单位和个人使用，不允许土地的使用权进行流通。这种土地使用制度忽略了市场的客观规律和调节作用，导致了大量土地的闲置和浪费，使得城市基础建设和规划长期处于混乱的格局中。土地制度的改革正是国房地市场的产生和发展的起点。 房地产市场的雏形初步形成 1987年中共十三大是我国第一次明确地提出建设房地产市场，会议中充分肯定了市场规律在房地产行业中所发挥的积极作用。随后几年，房地产市场进入初步发展阶段，功能不够健全，机制也不够完善，市场管理薄弱，交易行为不够规范。但在万众期盼之下，我国的房地产市场经历漫长的等待，终于起航。 房地产市场的发展热潮 90年代随着改革开放的逐步扩大和加深，更多的地方政府部门开始放松房地产开发，金融机构逐渐发放房地产开放贷款，出让和开发规模都迅速扩大，形成了我国的第一股房地产热潮。 房地产市场的调整 房地产行业的急剧升温给我国经济发展既带来了良好的促进作用，也带来了一些难以避免的副作用。为了防止不健康的增长模式，政府着手于调控政策，致力于建设机制更为健全、功能更为完善、市场管理更为科学、交易行为更为合理更为规范的新型房地产市场。调控政策的目的是既要鼓励对房地产的开发投资和促进住房消费增长，同时也要控制房地产投资的不健康增长以及防止房价过快上升。在此期间，通过政府的鼓励和引导，我国房地产市场明显得到了完善和发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规范化程度也日益提高。 2.2现状 2.2.1我国房地产市场发展面临的基本矛盾 在采取对应政策稳定房价，科学合理促进房地产行业发展之前，我们必须意识到房地产行业的发展问题上，会始终存在着以下几个矛盾： 在房地产市场的调控与GDP增长之间政府决策面临的矛盾。 房地产行业可以拉动多个相关行业一起发展，与国家的政策制定有着重大的干系，关系着国家经济的协调发展。从2009年开始，投入于房地产开发的资金总额快速增多，对GDP的增长产生了巨大的积极推动作用。倘若国家采取抑制房地产开发的政策，肯定也会对GDP的高速增长产生对应的负面影响。但是，从长期上而言，对房地产行业进行宏观调控的目