婚姻关系存续前后还贷的房屋所有权归属、补偿范围探析.docVIP

婚姻关系存续前后还贷的房屋所有权归属、补偿范围探析 　　[摘要]《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条对婚前贷款购房，婚后使用夫妻共同财产偿还银行贷款的离婚案件中，不动产所有权在离婚后的归属做了规定。只是，规定的文义总是直接面向纠纷的处理结论，对于规定所隐含规范的权利模型即规则的实质内容，则需要学理予以阐释。文章立足于传统民法学理论对婚姻存续期间不动产所有权归属、对一方婚后以配偶名义偿还贷款所产生的财产法效果予以充分分析，从而间接地说明了婚姻存续期间一方处置个人名下贷款所购不动产是否构成“无权处分”，一方用夫妻共同财产清偿另一方名下购房贷款的法律效果，以及对应的补偿请求权范围等问题。 　　[关键词]所有权；夫妻共同财产；夫妻共同债务；财产增值 　　新实施的《婚姻法解释（三）》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” 　　如果严格遵循该规定的字面表述，笔者认为对于婚姻关系中贷款所购房屋所涉的夫妻财产权利定性和归属，该规定是不完整的。这主要表现为两个问题没有获得直接而明确的确认：1.贷款所购房屋在婚姻存续期间的所有权归属问题；2.对婚后加入还贷的一方，其以配偶名义所偿还贷款所产生财产法问题。 　　一、贷款所购房屋在婚姻存续期间的所有权归属问题 　　情形1：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚前不动产登记于首付款支付方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷。 　　该房产属于首付款支付方所有，还是属于二人共有财产？ 　　情形2：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产于婚后登记于首付款支付方名下的（即《婚姻法解释（三）》第十条的适用情形）。 　　该房产属于首付款支付方所有，还是属于二人共有财产？ 　　情形3：夫妻一方婚后签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，用个人财产还贷，不动产登记于付款方名下的。 　　该房产属于付款方所有，还是属于二人共有财产？ 　　情形4：夫妻一方婚后签订不动产买卖合同，以配偶个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用配偶个人财产还贷，不动产登记于签订合同一方名下的。 　　该房产属于非付款方所有，还是付款方所有，或是属于二人共有财产？ 　　《物权法》的实施，至少从形式上平息了物权变动立法选择的“债权形式主义”和“物权形式主义”之争。其对于物权变动，确立“登记要件主义”，同时否定“物权行为”概念，对于不动产所有权的既受取得，依循“法律行为+依法律行为的登记事实”的交易模式。就情形l而言，一方婚前签订不动产买卖合同，并于婚前完成不动产产权登记，根据《物权法》规定，其于登记之时即取得对该不动产的所有权。其后来结婚，由于该房产属于婚前个人财产，故其配偶不能取得该房产的所有权。婚姻关系存续期间，不动产所有权专属于产权登记人。只是，其配偶是否因为该房屋贷款系通过夫妻共同财产偿还而取得部分的共有权？就情形2而言，结婚之时，签订合同并支付首付款一方尚未完成不动产产权登记，其虽可能已取得对该不动产的事实控制，但依循《物权法》规定，并未取得该不动产所有权。产权登记于婚姻关系存续期间，其所有权只能是婚后取得。那么，在购房一方依其所签订合同，并完成产权登记的时候，作为配偶的另一方是否能因附载于该不动产的银行贷款系使用夫妻共同财产支付而取得了对该不动产的共有权？就情形3而言，该不动产所有权同样系婚后取得，由于房屋贷款偿还并未使用夫妻共同财产，那么，其配偶是否可凭据夫妻身份取得对该房产的共有权？就情形4而言，产权登记于签订合同方名下，但房产系通过其配偶个人财产购买，出资人对该房产是否拥有所有权，该所有权是因产权登记方是其配偶婚后所得财产而取得共有权，或是因为其为实际出资人而成为唯一的事实所有权人？ 　　（一）不动产买卖中买房所负担银行贷款的性质 　　目前，贷款购房已成为个户不动产交易的主要模式，可以发现其中存在两大民事法律关系，一为买受人与出卖人之间的不动产买卖合同；二为作为借款人的买受人人与作为贷款人的银行之间的借款（附抵押担保合同）。就买受人而言，在银行将其所贷款项支付至出卖人指定账户时，即完成对出卖人所负担的付款义务。其所欠银行款项之性质已非购房款，而是借款。因此，该借款若发生在其结婚之前，则为一方个人债务，若为结婚之后，则因《婚姻法》规定