九江市置地投资有限公司-15年跟踪评级报告.docxVIP

???????????!2015年公司债券2015年跟踪 信用评级报告 关注：?九江市财政收入受土地出让收入变动影响较大，财政自给率有待提高。跟踪期内，受房地产市场景气度下滑的影响，九江市的土地出让收入减少，2014年九江市全市和市本级政府基金收入分别同比下降 12.93%和 55.54%。2014年九江市全市和市本级公共财政收入对公共财政支出的覆盖程度分别为 55.71%和 42.55%。?公司应收账款回款较慢，整体资产流动性较弱。2014年末，公司应收账款中主要应收九江市财政局的回购款 28.48亿元和应收九江地产代收租金2.78亿元，账龄分别在 3年内及 5年内；公司资产以土地、在建保障房、市管公房和廉租房为主，整体资产流动性较弱。?主营业务的盈利能力较弱，利润对政府补贴的依赖较大。跟踪期内，公司营业利润为7,545.87万元，规模较小；2014年公司获得政府补贴为6,061.76万元，占当年利润总额的 44.55%，由于跟踪期内政府补贴的大幅减少，使得公司利润总额同比下降 70.21%。?资金支出压力较大。截至2014年底，公司主要在建项目预计总投资规模为 126.87亿元，已完成投资 63.10亿元，尚需投入资金规模达 63.77亿元，公司在建项目后续投资规模较大，存在较大的资金压力。?有息债务快速增长，偿债压力有所增加。2014年末有息债务为377,844.30万元，同比增长 118.57%；2014年末的 EBITDA利息保障倍数下降到 1.03，有息债务/EBITDA上升到 19.12。主要财务指标：项目2014年1,251,104.78704,794.00377,844.3043.67%2013年2012年总资产（万元）893,625.49538,968.10归属于母公司所有者权益（万元）有息债务（万元）资产负债率553,778.95172,874.5838.03%5.19413,142.0925,000.0023.35%2.87流动比率3.93速动比率2.703.451.97营业收入（万元）政府补助（万元）利润总额（万元）综合毛利率269,077.146,061.7613,607.488.62%119,806.8041,600.3445,681.459.14%95,770.0639,600.0042,640.189.04%总资产回报率1.27%6.38%10.22%48,768.1574.42EBITDA（万元）EBITDA利息保障倍数19,758.001.0351,828.409.75经营活动现金流净额（万元）资料来源：公司审计报告，鹏元整理-318,936.26-125,282.18-27,700.922 一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况经国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于江西省九江市置地投资有限公司发行公司债券核准的批复》（发改财金[2015]267号）批准，公司于 2015年 3月 23日公开发行12亿元 7年期公司债券，票面利率为 6.20%。本期债券按年计息，每年付息一次，分次还本，到期利息随本金一起支付。在债券存续期的第 3、4、5、6、7年分别按照债券发行总额 20%的比例偿还债券本金，最后 5年每年的应付利息随当年兑付的本金部分一起支付。本期债券尚未到首次还本付息日。本期债券计划使用募集资金 12亿元全部用于九江市中心城区六个保障性住房建设项目。截至 2015年 3月底，本期债券募集资金尚未投入使用，具体如下表所示。表1截至2015年 3月底本期债券募集资金使用情况（单位：万元）项目总投资15.124.96拟使用募集资金4.00已使用募集资金项目名称已投资庐山文明新城东侧（怡芳苑）建设项目庐山大道以东（怡居苑二期）建设项目九园路（怡庐苑）建设项目7.94-3.327.118.952.271.50----10.9514.402.642.00学院路东侧（怡和苑二期）建设项目八里湖（怡景苑）公租房项目3.000.70十里大道延伸线东侧（怡溪苑二期）建设项目2.591.500.80-合计资料来源：公司提供，鹏元整理50.6231.0912.00-二、发行主体概况跟踪期内，公司注册资本和实收资本没有变化，均为 30,000.00万元，全部由九江市国有资产监督管理委员会出资，公司实际控制人仍为九江市国有资产监督管理委员会。跟踪期内，公司新纳入合并报表范围子公司 4家，具体参见附录五。截至2014年12月31日，公司资产总额为1,251,104.78万元，归属于母公司的所有者权益为704,794.00万元，资产负债率为43.67%；2014年度，公司实现营业收入269,077.14万元，利润总额13,607.48万元，经营活动现金流净额-318,936