店铺选址及商圈调查分析.pptVIP

* * 解： 1、商圈内预计月销售额 =商圈内消费者数目×在本商圈内购物的概率×消费者月采购额 =100，000×90%×100=9，000，000（元） 2、新开分店的月预计营业额（收入） =商圈内预计月销售额×分店市场占用率 =9，000，000×20%=1，800，000（元） 3、新开分店的月盈亏平衡点销售额（营业额） =固定费用/（销售毛利率—变动费用率） =50000/（10%—6%） =1，250，000（元） 4、经营安全率 =（1—月盈亏平衡点销售额/预期销售额）×100% =（1—1250000/1800000）×100%=30.5% 经营安全率30.5%30%，说明预期销售额远大于盈亏平衡点销售额，该分店为优良店。 * * 五、详细的店址选择评估报告 1、店址选择的市场评估程序 2、店址选择市场评估报告的内容 * * 1、店址选择的市场评估程序 搜集各项资料 搜集消费者资料 开车实地勘察 区域对象访谈 对既有店面经营加以分析 可能据点的开发计划 营业额与投资成本预测 评估报告成文提交 * * 2、店址市场评估报告撰写 商圈调查报告 法律事物报告 财务预测报告 租金 损益平衡分析 前税单 租税费政策 新建店的投资情况 * * 作 业： 1、店铺开发的业务流程请以图形表示出来。 2、分店开发选址应考虑的因素有哪些？ 3、商圈的含义？及分为哪三个层次，并以图表示。 4、长沙、湘潭、株州三市的人口分别为100万、60万、50万。距离为：长——潭47KM、长——株41KM、株——潭36KM，试确定三市的商业商圈的半径。 5、某连锁公司拟在A市开发一个综合大型超市门店，预计商圈内消费者有150，000户居民。在商圈内购物的概率为70%，消费居民每户月采购额估计平均为200元。设该连锁公司平均市场占有率为30%，平均销售毛利率为10%，变动费用率为5%，该新开超市门店月固定费用50万元。 问： ①新开店月营业额估算为多少？ ②新开店店盈亏销售额（营业额）为多少？ ③经营安全率是多少？安全与否？ * * * * 第四章 店铺开发 4－1、分店开发概述 4－2、选址及商圈的调查 4－3、店铺设计 * * 4－2 店铺选址与商圈调查 一、店址选择的程序 确认前提条件——制定标准 重点区域选择 落实最佳结合地点 选定具体地点 * * 二、超市店址选择应考虑的因素 1、城市商业条件 城市类型 城市设施 交通条件 城市规划 消费者因素 城市的商业属性 * * 2、店铺位置条件 (1)商业性质 (2)人口数及住户数 (3)竞争店数 (4)客流状况 (5)道路状况 (6)附近店的状况 (7)场地条件 (8)法律条件 (9)租金 (10)必要的停车条件 (11)投资的最高限额。 (12)员工配置 * * 选 址 条 件 商 业 环 境 因 素 城市 结构 因素 城市特点，如产业结构、政府机构、历史沿革、自然环境、风土人情、文化氛围等 城市规划，如土地征用规划、市政设施规划等 城市公共设施现状 交通条件，包括公路、铁路状况，车站设施及交通主管部门等 消费 结构 因素 人口现状及动态，包括人口密度、人员构成、人口布局、人口的未来增减 人均收入、消费水平 生活方式、消费习惯、追求的生活方式、休闲及购物倾向等 商业 结构 因素 城市的商业结构 商业的集中化程度及趋向，如商业街、购物中心等 行业竞争关系，如地区间竞争、地区内竞争 店铺 选址 因素 位置 条件 邻近条件，包括附近的商业情况、道路情况、交通情况等 用地条件，包括地理环境、法规条件等 相对条件 与竞争店的竞争及互补效应 潜力条件 商圈与购买力，包括购买频率、购买时间、采购距离等 商店选址应考虑的因素 * * 三、商圈调查 珠三角经济圈 * * * * * * 俄国势力范围 日本势力范围 英国势力范围 法国势力范围 美国势力范围 葡萄牙势力范围 德国势力范围 * * 1、商圈的定义 “零售市场的空间领域”。 通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本店购物的消费者分布的地域范围 商店的营销辐射范围 * * * * 2、商圈的构成 商圈是由核心商圈、次级商圈和边缘商圈三个部分构成 核心商业圈的顾客占顾客总数的55%—70%，是离商店最近，顾客密度最高的区域。 次级商圈的顾客占到商店顾客的15%—25%，位于核心商圈的外围，顾客较为分散； 边缘商业圈包括了所有余下来的顾客，顾客最为分散，占顾客总数的5%—10%。 * * 3、商圈的形状 商圈并非都是同心圆模式，其规模与形式是由商店类型、规模、竞争者情况、交通条件等因素决定的。 * * 4、商圈设定 一般以商店地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围设定。这仅作为原则性的设