房屋登记行为的法理构造与审查规则.pdfVIP

视点 房屋登记行为的法理构造与审查规则 陈 娴 【摘要】房屋登记行为的法理构造颇为复杂，在逻辑上分为行为I质和法律效力两个部分，本质上兼有行政与民事 双重属性。正确审理房屋登记案件的关键，在于恰当区分私法效力和公法效力，把私法的交给民诉，把公法的留给行 诉。运用证据审查和行为审查划定房屋登记行为在民事诉讼与行政诉讼中的效力边界。 【关键词】房屋纠纷案 法理构造 审查规则 近年来，房屋纠纷案件数量猛增，逐渐成为人民法院审理 申请登记义务时，另一方当事人有权请求其协助登记，这种表 的主要民生案件之一，而房屋登记行政案件也连续几年名列 现为债权请求权或物权请求权的登记请求权，即是典型的私 行政案件统计排行榜前三位。审判实践中，房屋登记案件往往 法权利；最后，申请登记的内容也由当事人合意或 自行决定，行 与民事、行政交叉冲突、相互纠结，许多审理难点直接关涉民 政机关不得擅 自干涉，当事人可以自主决定进行初始登记、变 事诉讼与行政诉讼的分工协调，甚至司法权与行政权的合理划 更登记还是其他类型的登记。综上，申请登记行为带有鲜明的 分，审理难度较大。由于相关理论研究滞后于实践发展，以致 私法色彩，属于民事行为。 各地处理房屋登记案件做法各异，尺度不一。本文从此类案件 其他行为环节，受理、审核、登记、颁证因为 由行政机关 的源头性问题——房屋登记行为的性质、效力出发，揭示房屋 作出且体现行政机关意志，就具有充分、明确的行政法性质， 登记行为在公法与私法、实体法与程序法方面的法律属性。以 应归入行政行为。由此可见，房屋登记行为在构造上具有复杂 此为理论铺垫，探讨、归纳了人民法院审理房屋登记民行交叉 性。从程序上说，登记由当事人的申请而启动，启动后又由国家 案件、审查房屋登记行政行为的若干方法与技巧。 行政职能部门来完成，其间介入了国家公权力。没有权利人的 申请登记机构一般无权依职权主动登记。 房屋登记行为的双重法律属性 法律效力具有双重性，即实体法效力与程序法效力。实体 法效力包括：一，行政法实体法效力。尽管房屋登记记载的主 房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当 要是私法权利，但这并不影响登记机构对行政管理职责的承 记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。归纳起来房屋登 担。当事人申请房屋登记的目的是为了确认房屋物权的归属和 记行为是一种兼有行政行为与民事行为双重属性的行为，在 内容，而登记机构在确认物权变动、为当事人提供房屋登记服 逻辑结构上分为行为性质和法律效力两个部分。 务的同时，依法还须履行信息供给义务，及时、全面地向社会 行为构造具有双重性。房屋登记行为虽然名日 “登记”， 大众公示房屋权利状况、提供信息查询。还要担负警示交易风 但实际并非只有登记一个行为，而是由一系列行为组合而成， 险、协助司法保全等秩序保障义务。这些都是登记行为对私权 整个行为过程包含不同阶段、若干环节。不同阶段、环节的行 的保障性和服务性的管理和干预，由此而产生的行政法律效 为主体不同，所实施的行为的法律性质也有所不同。根据 房《 果在异议登记、查封登记、预查封登记、预告登记中表现的尤 屋登记办法》第七条，完整的房屋登记一般包括 申请、受理、审 为突出。二，民事实体法效力。房屋登记行为在民事实体法上 核、登记、发证五个步骤，登记只是其中的一个阶段和环节。 的效力具有多层次性。包括：物权变动效力、公示公信效力和 房屋登记的五个行为环节中，申请登记行为具有明显的私 权利正确性推定效力 法性。这是因为：首先，申请行为由当事人而非行政机关作出， 程序法效力。房屋登记行为具有权利正确推定力，这种推 且登记程序的启动以当事人申请为原则，登记机构依职权主动 定力在程序法上主要表现为对当事人举证责任的分配。房屋登 登记为例外