倾向中西部的土地供给如何推升了房价--基于空间德宾模型的实证分析.pdfVIP

１４ 宏观经济 《贵州财经大学学报》２０１７ 年第 １ 期 总第 １８６ 期 倾向中西部的土地供给如何推升了房价 基于空间德宾模型的实证分析 文 乐，彭代彦 （华中科技大学 经济学院，武汉 湖北 ４３００７４） 摘 要：利用 ２００１—２０１３ 年的 ２８１ 个地级市及以上城市面板数据，运用空间计量模型，研究土地供给对房价的空间影响， 并进一步分析中国房价快速上涨的成因。研究发现：首先，从全国来看，房价对土地供给的总弹性为 ００５３２，说 明土地供给减少推高房价；土地供给的空间溢出效应显著为负，若不考虑空间溢出效应，将会高估土地供给对房价 的直接效应。其次，土地供给的空间效应还存在时空差异，２００３ 年后东部土地供给的空间效应大于中西部地区，表 明土地供给政策向中西部倾斜导致东部地区房价进一步上涨。此外，研究还发现工业用地面积占比对房价也有重 要影响。因此，为抑制房价过快上涨，需要深化土地供给侧改革，增加东部土地供给总量，并调整土地供给结构，防 止工业用地过度扩张。 关键词：房价；空间计量；土地供给；空间溢出效应 文章编号：２０９５ ５９６０（２０１７）０１ ００１４ １ １；中图分类号：Ｆ０６１．６；文献标识码：Ａ 一、引言 自 ２００３ 年以来，中国房价快速上涨，引起社会极大关注。２００２ 年全国商品房平均销售价格为 ２２５０ 元／平方米，而 ２０１３ 年提高到 ６２３７ 元／平方米①，上涨了 １７７．２０％，而且东部城市比中西部城市平均房价 上涨幅度更大（如图 １ 所示）。为避免房价过快上涨，维持住房市场的稳定，中央政府先后从限贷、限购、 限价、房产税、保障性住房建设等多个方面入手，相继出台了一系列严厉的措施，包括 “国八条”②、“国六 条”③等，然而，这些政策收效甚微，未能真正抑制住房价快速上涨。显然，进一步认识房价上涨的成因，有 利于调控房价。 学术界对房价上涨的原因进行了大量研究，普遍认为推高房价的主要因素是城市土地供给。其中， 许小年（２０１ １）认为中国房价的上涨与人为的土地供应控制有关。［１］一方面，为了保护耕地，国家制定了 １８ 亿亩耕地红线，严格限制土地供给；而人口、收入与城镇化水平一直在不断提高，使得土地的供需矛盾加 剧，进而导致房价上涨。另一方面，为了平衡区域发展，２００３ 年以来中央开始实行倾向于中西部的土地供 收稿日期：２０１６ ０８ ０１ 基金项目：湖北省社会科学基金一般项目“偏向中西部的土地供给政策如何推升了房价”（编号：２０１５ １９８）；中央高校基本科研业务费资助 （ＨＵＳＴ 编号：２０１４ＷＺ０６）。 作者简介：文 乐（１９８９ ），男，湖南益阳人，华中科技大学经济学院博士研究生，研究方向为发展经济学，城市经济学；彭代彦（１９６４ ）， 男，湖北仙桃人，博士，华中科技大学经济学院教授，博士生导师，研究方向为发展经济学、福利经济学。 ①数据来源于《中国房地产统计年鉴》。 ②《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔２００５〕８ 号）。 ③《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔２００６〕３７ 号）。 《贵州财经大学学报》２０１７ 年第 １ 期 总第 １８６ 期 宏观经济 １５ 图 １ 东部、中西部房价变化趋势图 注：数据来源于历年《中国区域经济年鉴》，作者以 ２０００ 年为基期利用 ＣＰＩ 指数进行了平减整理。 给政策，相应压缩东部地区的土地供给，使得东部地区房价进一步地上涨。［２］此外，从地方政府角度来看， 在中国土地供给一级市场上，地方政府拥有垄断权，土地供给不足也是地方政府行为的作用。［３］地方政府 出于晋升激励和财政压力，一方面，低地价甚至零地价出让工业用地进行招商引资，促进地方经济增长， 因而获得财政收入与晋升筹码；另一方面，地方政府限制居住用地的供给量，使得住宅用地难以满足市场 需求，导致房价、地价上涨，进而增加地方政府的土地出让收入，为地方建设融资［４］［５］。在土地供给市场 上尽量扩大工业用地而压缩住宅用地是地方政府的理性选择。２００３ ２０１３ 年间住宅用地面积占建设用 地面积的比重全国平均水平仅为 ３１％，而一线城市住宅用地占比还低于 ３０％①。 大量实证研究也发现土地供给短缺是引起房价高涨的原因。陈斌开和杨汝岱（２０１３）［６］、陆铭等 （２０１５）［２］［６］等人的研究表明中国土地供给越少，住房价格水平越高。Ｓｅｇａｌ ＆Ｓｒｉｎｉｖａｓａｎ（１９８５）［７］、Ｃｈｅｓｈ ｉｒｅ（２００４）［８］分别对美国和英国土地供给与住房市场的关系进行了研究，发现只要可用于建设的住宅用地 供给始终受到严格的限制，则房价便会在长期内持续上涨。Ｈａｎｎａｈ ｅｔ ａｌ．（１９９３）［９］对韩国的研究发现，在 １９７３ １