房地产国八条上海重庆房产税试点办法解读中指.pdfVIP

事件： 2011 年 1 月 26-27 日，国办发 1 号文（“国八条”）政策出台，上海、重庆分别出台房产税试 点办法，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，揭开了 2011 年继续加强房地产调控的序幕。 “8”——国八条（国办发 1 号文）要点： 首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨 的强大决心。此外，调控目标从国发 10 号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制 在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。 行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。 “国办发 1 号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有 2 套住房的当 地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市 在内 35 个大中城市甚至更多城市都将限购）。 金融、税收手段全面升级。 “国办发 1 号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从 50%提高到 60%（各地还可结合 “房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011 年商品住房用地 供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。 落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。 “国办发 1 号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位” 等情形纳入问责范围，有利于保证相关政策的严格执行。 “2”——两地房产税试点办法要点： 上海仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低。 上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均 60 平方米以内免征，非本市居民第二 套住房无免征）。税基为交易价格的 70%。税率暂定 0.6%，交易价格低于上年平均销售价格 2 倍， 税率为 0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。 重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税 率跨度大。 重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人 员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前 两类住房税率从 0.5%-1.2%不等，后一类为 0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。 国八条、上海重庆房产税试点办法解读 8+210——政策组合力度远胜“国十条”，短期内市场变化不可避免 中国房地产动态政策设计研究组 2011 年 1 月 28 日 房地产政策动向快报 中国指数研究院 2 中国房地产动态政策设计研究组 影响解读（“8+210”）： 8+210——政策力度远胜“国十条”，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化。 “国八条”、上海重庆两地房产税试点办法连续出台，各项调控较 2010 年 4 月出台的“国十 条”更加严厉，将形成“8+210”的政策合力。此外，中央政府“提前”发布政策（春节前而不 是 3 月两会后），表明中央政府对 2010 全年宏观经济增长数据较为满意，同时也有利于政策影响 在春节前后的传统淡季期间逐步释放，并能充分彰显政府推进房地产调控、遏制房价的决心，标志 着调控政策的进一步升级和深化。 短期市场量价将受到显著影响，2011 年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加 大。 此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将 对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期。 随着限购范围扩大至 35 个大中城市（2010 年销售面积和销售额占全国比重分别为 35.6%和 51.6%），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010 年北京、上海降幅超过 30%），带动全国 销售面积下降。限购城市的房价可能出现结构性下跌，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。 短期行政调控房价、限购与中长期税制改革相结合，房地产市场运行格局将发生显著变化。 “国八条”首次明确提出“房价控制目标”，并制定了严厉程度前所未有、覆盖范围大大增加 的限购政策，进一步强调了短期行政手段的力度。房产税试点改革政策的及时出台，也标志着“房 地产税收制度改革”进入实际操作阶段。短期政策与长期政策相结合，将大大改变房地产市场的运 行格局，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。 在