房地产政策解析预判及卖点整理.ppt

近期政策解析;提纲;提纲;2009年房地产政策回顾;城市;10年全国地王;2010年房地产政策回顾;2010年房地产政策回顾;诸多调控政策下，2010年房地产市场的反应;提纲;兵来将挡，水来土掩2011年政策解析;一、国八条解析;事实： 加大住房保障是政府的责任，但保障的对象是谁，从来就是一笔糊涂账，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。 加大公共租赁会有利于稳定市场的需求，却不会完全扭转供求不平衡的关系。这种租赁也不参加销售价格的竞争，自然也与遏制价格无关了。;事实： 中国历史上曾多次试图用对二手房交易的加税来限制二手房交易价格的上涨，而每一次的实证结果都是不断的通过交易税费转移的方式而推高房价。 而一个没有建立完善的全国联网的个人住房信息系统的地方政府又怎么可能实行严格的税收征收??？全国目前注册的有资格的评估人员一共四万人，要在70个大中城市、3000个普通城市对近190亿㎡的住房建立完善的评估体系大概要150年的时间。 ;事实：住房信贷应是公平的市场竞争的结果，但强化的差别信贷服务于政治的目标，于是对二套房的认定和信贷政策就成了政治手段。名义上是打击投资于投机的炒房行为，实际是限制了改善型需求，中国超过85%的城镇住房私有化率早就告诉市场改善型需求占主导地位了！;;事实： 根子正在于上至国务院，下至地方政府对用土地获取市场最大收益的贪婪。“限房价、竞地价”的方式恰恰暴露了政府贪婪的本性。遏制房价本应是“限地价、竞房价”，在保证了公有土地的开发成本和出让金收益之后，希望让房价越低越好才能让房价向下竞价，这本是个小学生也能弄清楚的账。 但“限房价、竞地价”则相反，政府可以任意的确定房价的限定水平，同时又可以让政府的收入不满足于合理的地价水平，在竞价寻求并获取更大的收益，并把所有的市场风险转嫁给开发商，即政府想拿的一点不能少拿，留给生产者的就只有“雷锋”精神了。这与“此路是我开，留下买路财”的强盗逻辑又有什么区别吗？ ;事实： 限购是合理引导消费吗？是不合理的消费需求导致了房价过高吗？奢侈品的高价是因为不合理的消费需求导致的价格高吗？限制奢侈品的消费行为会导致奢侈品的价格下降吗？ 市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的，价格低则消费增加，价格高则消费减少。这本是经济学常识，但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计的降低住房的价格，却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法，这岂不令人无法理解吗？ ;事实：请问如果是一项中央政府与地方政府的利益一致的政策，对地方政府会用问责的方式来约束吗？请问如果是一项对地方政府更有利的政策，地方政府会不努力去执行吗？ ;事实： 谁在控制着舆论的工具？谁在控制着媒体？难道民众有能力去制造和散布虚假的信息吗？而从国情出发的理性消费的前提是国民应知道国情，但被控制的舆论工具和媒体又何曾正确的向国民宣传或公告过真实的国情消息与信息呢？ 比如中国的住房现状、中的土地现状、中国的收入现状、中国的财政收入现状、中国的财政支出现状、中国的货币政策、流动性等等与房价相关的现状。中国的税收占房价的比重、土地占房价的比重、不同地区的可支付能力等等。 如果没有让国民了解国情的基础，又如何来的出发点呢？至少从网民的各种提问中可以了解到绝大多数的国民根本无法了解或无法查到国情的许多基本情况，连专门的研究机构都很难拿到必要的数据，又如何了解国情呢？重庆与上海从散布试行房产税到宣布试点正式试行大约用了一年的时间，中间曾被媒体宣布过多次征收的时间，这算是制造、散布虚假信息吗？那么市场的预测总有对与错算是虚假信息吗？;京十五条;四、我是外地人想在京买房，我上班后工作经常变动，不能连续提供满五年的社保或纳税证明，能够买房吗？??? 新政要求外地人在京购房时必须提供连续5年以上的在京纳税或社保证明且本市无住房的才可以购房。如果提供的社保或纳税证明满足五年、但不连续的，是不能够买房的，在购房审核环节也无法通过。 五、现在用公积金贷款最高上限是多少，我名下有一套房产如果卖掉的话，使用公积金贷款算二套吗？??? 目前，北京市公积金贷款最高上限仍为80万，对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级客户可上浮30%，即104万。??? 如果购房人名下有一套房，出售的情况下使用公积金贷款再购房的话是，不会被算作二套房。因为从2011年1月1日开始，北京市公积金管理中心就市管公积金二套房贷款政策做了调整，如果购房人申请贷款时名下无房，即可按照首套房政策执行。