湖南永州道县道县财富1号商业项目营销定位报告2008年.ppt

本项目总体导入报告;本报告要解决的问题;报告思路;商业地产深度思考！;;市场情况分析;宏观市场分析;永州是湖南南部毗邻两广地区商品集散中心，商品交易活跃，商业网点密集，形成了一批富有特色的大型商业批发零售市场，如以批发零售小商品著称的永州商业城、桥头市场和以经营服装著称的飞龙商业广场等。全市现有各类批发市场30多个，商业及饮食业服务网点２万多个，从业人员４万多人，并已形成国有、集体、私营、个体多种成份和多种经营形成并存的商业流通格局，市场繁荣，商贾兴旺。1999年，社会商品零售额达63亿元。比上年增长８％。 ;　　道县总人口达66万人，人口密度269人/平方公里。道县是个多民族大家庭，除汉族外,有20个少数民族．　 　　道县位于南岭山脉，湘??桂三省交界之地，素有“北依紫金(山)，西靠都庞(岭)，东接九嶷(山)，南邻桂，消水襟围??廊’’的显要位置，交通便捷，2?07国道纵贯南北，1?8?06、1?8?6?2线省道横贯东西，为全市南部六县的交通枢纽。且矿藏丰富，能源充足，具有较大开采价值的矿物达2?0多种，其中稀有金属锂、铷为省内独有，锡、钨储量和品位名列全省第二位，铅、锌、铁、锰均储量均为全市8?0％以上，同时农副产品资源也相当丰富。 ;　　道县经济要跃上新的台阶，挤身于全 省先进行列，必须充分发挥潜在的区域优 势和自然资源力优势向现实的经济优势转 化． ; 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 ——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁 ;印象道县;道县社会经济分析;;;一条潇水路：商业大片争相上演 ;;目前道县没有真正意义的步行街．;现有消费者分析;目前核心商圈整体分析;;爱莲商业广场 （15万平米） 　　上住下商。镇天镇地形式。象中南汽车世界，无明显分区，门2600-3000元/平米。 　　业态划分：负一楼：超市。经营最好。 　　价格：临主街：5000-20000。 　　次街：9000-10000。 　　返租：11年回报，1-3年7%；3-5年7.5%；7-9年8%；9-12年8.5%。;;;;　　道县楼市经过近几年的发展，特别是松林苑的出现，住宅地产已经突破了原来单楼独幢的简单模式，智能化物业管理，高档小区配套，景观营造等都达到了同类城市中上水平。 　　由于道县住宅项目原本开发较少，加上住宅地产的发展也带动了商业地产的快速发展的因素，从原先投资住宅底商到目前投资专业商业地产，道县的地产正进入一个全新的壮大期间。 ;13万平米。多层为主（7层）；2栋电梯小高层。 多层/临街：800元/平米；里：1100-1400元/平米。;结合项目的思考;;建筑用地：49262平米建筑占地面积：19705平米建筑面积：144338平米密度：40%容积率：2.93绿化覆盖率：31.5%;周边环境分析;物业分析;SWOT分析;A、优势（S） ;B、劣势（W） ;D、威胁（T） ;小结：;; 商业街区对城市与区域发展的普遍意义 ;从根本上改变道县城市经营格局，提升城市品位，是城市发展的里程碑 彻底改变道县市民的生活习惯与休闲方式，提高人们生活水平 标志着道县体验经济时代的到来 是对道县商业经营业态组合的一次革新 对提升城市旅游形象及地位、吸引招商引资、促进改革开放有重大意义 ;道县的重点形象工程 政府城市经营理念的典范 道县时尚信息集散地 道县商业中心和社会活动中心 道县体验型商业的前沿阵地 政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”的理想开发模式 ;不仅是功能层面上的建设，更是对都市文化的思考和再造。 它将商业文化提升为社会文化，逐步成为社会新文化的孵化器。 这里有时尚与历史的交融，这里有繁华与生态的结合，这里有休闲与商业的涌动，这里还将有中西方文化的集粹 这里既是城市文化魅力展示的动人舞台，又是城市一道最为亮丽的风景线，更是城市时尚信息的集散地。 ;;对商业街区功能形态的探讨 ;项目商业街区的功能定位;在道县率先提出复合地产概念，结合其优越的地理位置，新颖前卫的商业布局和合理的功能定位，体现复合型商业地产的精髓，以求通过有效的组织人流和物流，独创的经营方略，聚集了商机、人气和财气，以此打造规模化、整体化商业经营平台，构筑一座以购物、休闲、娱乐、文化、商务等要素为特征的新型复合型商业地产。 此种崭新模式将成为道县商业地产的首创案例，消除人们对商业街区物业的疑率，掀起业界对商业地产新一轮的探讨和追捧。相信创新的商业模式将在商业的发展进程中留下浓墨重彩的一笔，成为道县新型复合型商业地产的引领者和倡导者。 支撑点：项目庞大的规模体量成为复合型物业的基础。项目本身的大体量的住宅带来常住人口 市民日益增长的多元化需求成为市场基础。 目前尚无真正可