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预售商品房抵押的学理基础研究.pdf
No .l
2仰7 年第 1 期
天津市政法管段子部学院学报
Joumal of Tianjin Administrative Caclre College of PoHtics and l.aw General No.91
总第 91 期
·法学研究·
预售商面房抵押的学理基础研究
胡兰玲，王怒蕾
(天津师范大学法学院，天津 3∞3们)
摘要:预售商品房抵押是一个复杂的法律问题，其中涉及到很多法律关系。预售商品房抵押在实践中早已客观将在?•
但相关立法却显得较为滞后。预售商品房抵押的设立突破了传统民法中的抵押权设立方式，其法律特征也不同于川般
的商品房抵押，抵押的标的是期待权，从民法基础理论的角度对预售商品房抵押的学玻问题进行探讨确有必要。预售
商品房抵押依忽论具有可操作性，今后我国若能在立法上对其作出校或总的规定，将会对我闺房地产法学理论及实浅
带来有直在的补充与完善。
提键词:销售商品房抵押;抵押关系主体;抵押桥的:权利抵押
文献标识码:A 文章编号:1008-8393(2∞7)01-∞08-05
中团分~号:D923.2
商品房预售又称卖楼花，是指房地产开发商 优先受偿债权的行为。我国《城市房地产管理法》中
明确规定房服可以用作抵押。这里可用作抵押的房
将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房
服是指现实存在的、具有完整实物形态的房牒，并
人根据预售合问支付房款并在房犀境工验收合格
后取得房屋所有权的房庭买卖形式。在商品房顶 未明确指尚未建成或待建的地上建筑物。这就为
售中，从开始预售到办理房屋产权证书往往有一段 预售商品房抵押留下了法律空白。我国传统民法
时间，购房人可能遭受的商品房权庸风险随时存 理论一般认为，能够成为房地产抵押对象的，只能是
在土地上已经建成的建筑物及其他附着物。抵押栋
在，案件类型也多种多样，比如开发商撒复预售城
的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产
先预售后抵押、先抵押后预售等。我国目前对于土
作抵押的，抵押合同无效。在商品房预售中，由于买
地使用权抵押屈能否预售没有禁止性规定，甚至有
的出卖人多囊抵押后再次预售。由于预售商品房抵 卖双方在订立预售合问时房屋并未成形，尚处于建
设中，因阳在合间生效前的一定时期内，房地产开发
押本身具有特殊性，相关法律问题也受到了社会各
商不可能向购房人进行实物交付。传统的担保物权
界的广泛关注。因此对预售商品房抵押的学理基础
理论认为抵押的客体是物，而预售商品房尚未建
研究展开探讨颇具现实意义。
成，物尚不存在，是不能设定抵押权的[1]。该理论排
一、预售商品房抵押设定的理论分析 除了以期待性利益作为抵押权标的的可能。笔者认
为这个观点有待商榷。
预售商品房抵押是指购房人在支付首期房犀
另有学者认为，购房人向银行提供的还款扭保
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