上海浏河老年公寓项目的定位报告.docVIP

项目开发建议 本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.5左右估算），总建面约210万平方米，开发周期约8年左右 我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照4期来开发（从开发到售完），每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上。 配套可以根据我们项目进程分批开发，但一期开发时老年公寓、服务中心、敬老院、康复中心、活动中心必须同步建设。 根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，约占地块开发计划的31％左右。按老年公寓容积率0.6左右估算，占地面积约87万平米，约占总占地面积的20.75％。 第一部分 对象市场分析 本项目开发必要性三大市场支撑： 壹：全国“老龄化”已成为重要的社会问题 人口老龄化提前达到高峰。 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。 在多重压力下渡过人口老龄化阶段 上海市进入老龄化加速发展过程 贰：目标客户自身需求改变 老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题 老年人的消费观念有了根本性的转变 随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视 上海250万老年人中有74.4％较多的老年人想改变居住现状 社会上“空巢家庭”的逐渐增多 老年人跨城市居住的区域观念有所转变 上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深 老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同 叁：目前上海“老年公寓”情况不佳 养老机构的数量明显不足 养老机构布局和档次不尽合理 养老机构设施简陋老化 缺乏政策扶持，开发成本是太仓的２－３倍 一、上海市人口结构现状 老年人比重逐年增加，上海市进入老龄化加速发展时期 未来3年内老年人将增加至少22.5万人 上海老年人经济情况转好，购买力有所加强 （一）上海市老年人口逐年递增，06年达到275.62万人，占全市人口比重20%以上，未来将进入老龄化加速发展期 2005年，全市1357万人，户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%。截至2007年1月，上海市民政局、统计局公布的本市老人人口最新统计信息显示，去年申城老人比前年增加9.25万人，60岁及以上老年人口达到275.62万人，首次突破20％。2010年－2020年将进入高速发展期 （二）2007~2010年上海市我们在2000年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测，大致可以分成四个阶段：从2000年到2005年称为平稳发展阶段，当时预测老年人口年均将增长2万；第二个阶段是从2005年到2010年，称为中速增长期，老年人口年均增长7.5万；第三个阶段是2010年到2020年，称为高速增长期，年均增长14到15万；第四个阶段是从2020年到2030年，上海的老年人口将有一个增长的高峰期，老年人口要达到460万左右，占总人口的32%，也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人。通过分析2007~200年上海市人口老龄化发展预测数据，未来本市户籍和常住人口老龄化发展将主要有以下几个特点：未来本市人口老龄化将达到一个非常高的程度，到2050年，户籍老年人口将增加172.67万人，达到439.04万人；常住老年人口将增加150.05万人，达到449.43万人。未来本市人口老龄化将在2010~2020年间经历一个高速发展的时期，在2025~2030年间达到老龄化发展的高峰，之后老年人口呈下降趋势，但是总体上仍将维持在相对较高的水平。本市高龄化将在2025~2040年间经历一个高速发展的过程，比老龄化的高速发展滞后约15~20年左右，并在2040~2045年间达到高峰，之后高龄化的比例将略有下降。未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响。老年抚养系数随时间的发展越来越高，在2025~2030年前后达到高峰。随后略有下降但仍维持在较高水平，2040~2045年前后将进一步提高。从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较，以及不同年龄段分组的老年人口抚养系数的比较可以得知，持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养压力具有非常积极的作用。上海老年人口经济老人老年人口养老金水平与退休前的单位性质和从事的职业有密切的关系。其中，“党政机关”平均养老金最多，为1837元/月；“事业单位”次之，为1390元/月，“国营企业”第三，为1016元/月，“集体企业”第四，为732元/月，而“农户”最少，为409元/月。老年人支出水平提高 随着收入水平的提高，被调查老年人口的支出水平也不断提高。2005年被调查老年人口的月平均支出724元，比1998年增加268元。在所有支出中，饮食支出仍然是老年人口最主要的支出项目，但比重在降低（从1998年的56.1％下降到2005年的42.