眉山岷东新区中心组团整体运营策划方案.ppt

1.第一批次入驻企业，现初定为三家，且作为本地块的第一批平整和出让地块，为了提升出让地块价值，并凝聚地块人气，应当深度挖掘眉山职业技术学院的优势，并将其最大化，故此将第一批次选择在眉山职业技术学院旁，有利于项目人气凝聚、快速提升地块价值； 2.第二批次配合第一批次的开发，向中部组团中部靠拢； 3.第三批次顺应第一、二次的开发层次，考虑到核心地块的价值，建议暂不出售； 4.通过前三批次的分区式阶梯推到，第四批次实现集中出让； 5.第五批次顺应第四批次的开发趋势； 6.第六批次出售核心地块，此时周边已经基本规划成熟，能将该地块价值最大化。 土地出让批次原因 序号 中部组团地块基本情况 　 　 1 土地幅员面积(亩) 6934.00 　 　 商业用地(亩) 600.00 　 　 居住用地(亩) 1498.00 　 　 教育用地(亩) 1321.00 　 　 科研设计用地(亩) 101.00 　 　 规划区内道路占地(亩) 1371.45 　 　 中学、小学、幼儿园用地 151.00 　 　 公园绿地 657.00 　 　 旅游度假用地 1820.00 　 　 防护绿地 263.00 　 　 公共设施用地 66.00 　 　 广场用地 32.00 　 　 医疗卫生用地 51.00 　 　 客运站及停车场用地 60.00 　 　 其它不详用途用地 0.00 　 　 可拍卖用地(亩) 2098.00 　 2 安置人口(人) 3000.00 数据是商务局提供 　 户数(户) 807.00 数据是商务局提供 3 农房面积（平方米） 283901.42 425.85亩，数据是商务局提供 项目开发经济测算 1、中部组团基本数据 项目开发经济测算 2、成本费用 1 征地拆迁费用 88304.22 　 1.1 征地规费 27936.95 　 　 耕地开垦费 11094.40 按80%为耕地,按照每亩2万计算（最高不超过3万/亩） 　 土地有偿使用费 12966.58 按每亩1.87万计算，2011年眉山标准 　 耕地占用税 2773.61 按80%为耕地计算 　 社会统筹基金 0.00 按0万元/亩计算，市政府负责解决 　 征地指标费 0.00 按0万元/亩计算，市政府负责解决 　 征地工作费 1102.36 按征地费用的2.1% 1.2 人员安置费 3366.00 按每人1.122元计算，2011年眉山标准 1.3 住房安置费 47916.12 　 　 住房补偿费 12775.56 按每平方米单价450元计算 　 安置农民建房费 34500.00 根据招商局提供数据，需修建20万平方米，配地下室3万，合计23万平方米，按照均价1500元每平方米修建，合计230000×0.15 　 过渡费 576.00 按1年过渡时间,按160月/人（2011温江标准） 　 搬家费 64.56 按每户800元，成都标准 1.4 耕地青苗补偿费 204.16 按80%耕地，1760元/亩计算，2011年眉山标准 1.5 村民附着物、设施补偿费 807.00 按每户10000元估计 1.6 集体财产补偿费 200.00 没有详细数据，该数据为暂估 1.7 不可预见费 7873.99 按安置补偿费的15%计算 2 市政工程费用和场地平整 27736.00 按4万/亩计算 3 管理费用 2880.00 按每个月80万元，3年开发完毕计算 4 财务费用 0.00 暂不考虑 5 本项目合作开发费用 6934.00 按照总用地6934亩计算，每亩一万 6 设计费 2500.00 　 6 场地道路修建费 122356.00 路基约为500元/㎡，路面约为800元/㎡，加铺设管线绿化300/㎡，即道路建设成本为：500+800+300=1600元/㎡，中部组团区域内的道路总长29.69km，共914757㎡减去眉州大道150500，实际计入成本需修建764725㎡ 7 医院 8000.00 4万方，2000元/㎡,4000×0.20 8 学校 5000.00 2.5万方，2000元/㎡，2500×0.20 9 总成本费用总计 261210.22 以上1至8项合计 10 办公楼（作为资产未计入成本） 8000.00 4万方，2000元/㎡,4000×0.20 　 　 　 　 　 每亩总用地分摊成本 37.67 按照总用地6934亩计算 　 每亩净用地分摊成本 124.50 按2098亩可拍卖用地计算 　 每亩拆迁成本（包含返迁房） 12.73 　 　 每亩拆迁成本（不含返迁房） 7.76 拿给农民的费用 序号 销售收益(不考虑销售税金情况) 　 1 收入 251760