合富辉煌_珠海华融横琴项目前期定位应标方案2010年11月.pdf

华融横琴项目 前期定位应标方案 合富辉煌房地产（西部区域） 2010/11/13 我们的目标：  项目的基本属性：横琴关口首个住宅大盘。  作为横琴关口的首个住宅大盘，放在本案的面前的首个问题是：这个项目到底是什么人 会来购买？客户在哪里？  假设项目的售价达到2万元/㎡以上，本案的总建筑面积高达24万㎡ ，珠海本地的消费力 是否足以支撑？澳门的客户又是否可以呢？我们认为，无论是仅仅是立足珠海或澳门， 都很难实现本案的全部销售。 我们的目标很明确，不但要吸引珠海以及澳门的客户，还要放眼珠三 角乃至全国，将项目打造成全国性的品质标杆项目。 我们的方向： 如果我们要将项目打造成为珠海乃至全国的品质标杆。我们必须要和珠海的传统豪宅竞争， 才有可能实现。 纵观珠海的豪宅，诸如凤凰海域、凤凰山一号等海景资源豪宅，以及万科珠宾花园等城市资 源型豪宅等。无非都是以占有稀有资源作为主导的资源型豪宅。 反观本案，地处横琴关口对面，周边并无优势资源。横琴的发展也相对滞后，配套缺乏。 项目没有资源、没有地段，品牌支撑不够，我们的目标是珠三角乃至 全国的品质标杆项目假如要成立，那么我们首先至少要成为珠海的豪 宅代表，我们方向就是打破目前珠海豪宅的传统格局！！  珠海人不认为横琴是豪宅地段，甚至不认为横琴目前是适宜居住的地段。珠海人只认 情侣路、只认吉大或前山河、只认大品牌……  因此，要与这些传统的豪宅竞争，我们必须打破珠海豪宅只卖资源的现象。打破珠海 豪宅的格局。  作为一个开发商品牌在珠海没有太大名气的项目，作为一个地段以及资源都不占优势 的项目，我们要打破珠海豪宅的格局，只能从产品出发。用产品力取得市场以及客户 的认同。因此，我们才要做品质的标杆。 那么，我们的产品怎么发力？怎样打破珠海豪宅格局？我们首先要 从分析珠海豪宅的市场开始。 目录 PART1. 市场分析 PART2. 客户分析 PART3. 产品规划建议 PART4. 营销策略 PART1. 市场分析 1. 宏观市场分析 珠海经济发展现状 珠海整体环境向好为房地产提供良好的发展前景  随着全国经济发展逐步明朗化，2010年珠海总体经济亦处于快速回升中，具体表现在2010年 1-9月份实现GDP增长率12.1% ；  珠海城镇居民生活水平和生活质量居全国第三名，为珠海房地产的发展提供良好的经济基础；  珠海城市化进程加快和国家重点工程的建设，必定带动房地产市场进一步发展和引起全国各地 的投资者注意 珠海市场供求分析——供求关系基本平衡，主城市发展重点外拓 从07年开始珠海房地产市场发展迅速，供需总量在07年有较大升幅；但由于市中心土地供应紧缺，07 年后供应总量逐渐减少,房地产发展重点逐步向外转移，横琴作为最接近主城区的区域，随着横琴新区 规划的敲定，必然迎来较大的发展前景。 珠海地产价格分析——07年起价格提升迅速，价格破万 近年珠海房价处于快速提升中，主要受城市规划利好、经济整体拉动、供应紧张等各项因素拉动。 宏观市场总结  珠海城市发展前景良好，为房地产加速提供良好的市场基础  珠海主城区受土地资源的限制，发展外拓  珠海地产市场供求基本平衡，价格提升迅速 ——经济利好、主城区发展外拓、整体价格提升迅速为横琴的发展提供有利的市场条件 2. 豪宅市场分析 珠海豪宅主要分为海景/河景豪宅和地段豪宅两类 海景/河景豪宅以占据水景资源 凤凰山一号 为主力卖点，分布在情侣路海岸线 中海银海湾 凤凰