山东房地产广饶孙武路项目市场投资决策系统报告2.pptVIP

* 《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ 传统的商业市场十分成熟，主要集中在商业街以东的区域内，其中囊括了，5条商业不型街和3个大型百货（新天地、银座、佳乐超市）。租金价位逐年上涨，最核心区域的商业街，店铺转让费用高达7-8万元，凸显日趋升值的商业价值。 项目启示：生活百货类的商业市场已经形成氛围，并且颇具规模，娱乐休闲业态的供应量逐步增大，中心区域的商业模式已经开始转型，本项目区位弱势已经不适宜加入传统商业模式的竞争。 从消费者的角度考量，广饶市民对其的认知度极高，消费也有很强的指向性不宜被打破，消费额度和消费理念也随着银座和新天地的模式逐步提升，为市场提供一个良好的消费氛围。 商业价值 消费者理念 市场机遇研判-传统商业小结 Market opportunity judge - commercial distribution 机会捕捉二：未来广饶两大专业市场巨头（义乌商贸城、亿丰时代广场） 广饶如今的专业市场主要集中在城区的南面和北面，其中义乌商贸城和待建的亿丰时代广场最具代表性质。 重点个案义乌商贸城 Key case compulsory trade mart 项目名称：义乌商贸城 总规划面积：180万平方米 开业时间： 2005年5月29日 项目地址：潍高路 主力面积：25-50平米 层高：3.2-4.8米 出租情况：87% 商铺户数： 3000多个营业房和摊位。 经营情况：良好 业态情况：床上用品、针织用品、精品服饰、饰品、工艺品、五金小家电、箱包皮具、家居 人流量：150-180多万人次/年 备注：60%东营人购置与承租 项目位置 重点个案义乌商贸城 Key case compulsory trade mart 一期市场中针织用品、百货区、女装、男装、五金小家电、箱包皮具区占有较大比列，其次为床上用品、童装区、工艺品、饰品区、精品百货区、洗化区。 业种类态 床上用品区 童装区 男装区 女装区 精品服装区 针 织 用 品 区 百货区 精品百货区 工艺品区 饰品区 五金小家电区 箱包皮具区 洗化区 户数 46 51 71 105 45 143 131 19 55 42 79 106 24 重点个案义乌商贸城 Key case compulsory trade mart 一期经营业态种类齐全，统筹规划严谨。 重点个案义乌商贸城 Key case compulsory trade mart 二期市场经营情况良好，招商知名品牌众多。 商铺户数：109 层高：一楼3.2米 主力面宽：5米 主力进深：12米 售价：3000元/平米 面积范围：60平米、70-80平米、100平米 租金水平：招商品牌前3年租金约为0.1元/平米/天，其余平均租金为0.5元/平米/天 支付形式：一般为3年一签，也可和开发商自行协商 经营状况：内部靠近义乌小商品批发市场经营情况较好，外部经营情况较差 人行道 人行道 人行道 重点个案义乌商贸城 Key case compulsory trade mart 三期产品业态规划不合理，市场布局欠考虑 * 业态种类 板材 灯饰 办公用品 厨卫 汽配 五金 地板 电器 管业 门业 陶瓷 吊顶 油漆 户数 8 12 5 15 1 4 16 3 2 7 17 10 9 三期建材市场地板、厨卫、陶瓷占有较大比例，其次为灯饰、吊顶、油漆、板材、门业、办公用品、五金、电器、管业、汽配。 重点个案义乌商贸城 Key case compulsory trade mart 三期业态大类统筹，子类业态没有整合细分。 业态 主力面宽 主力进深 主力面积 租金 开业率 板材地板 7米 10米 48平米 0.5元/平米/天 70% 照明灯饰 5米 12米 42平米 0.6元/平米/天 85% 厨卫电器 5米 12米 33平米 0.5元/平米/天 90% 陶瓷油漆 5米 10米 28平米 0.45元/平米/天 85% 汽配修理 6米 12米 27平米 0.5元/平米/天 100% 办公用具 4米 10米 35平米 0.6元/平米/天 90% 精品吊顶 6米 10米 40平米 0.5元/平米/天 75% 三期市场优缺点分析 优点 缺点 道路间距开阔，方便业主运输货物 没有统筹规划，业态分布不合理，市场凌乱 招商品牌前3年房租优惠 一般为一层商铺，不能供人居住 物业管理费用低廉 物业管理效率低下 小商品批发市场拉动了一部分的人气 空置率比较高，专业市场氛围不够 重点个案义乌商贸城 Key case compulsory trade mart 市场