北京荣华国际中心项目市场研究及定位方案.ppt

四、相关产品建议 户型面积分割 产品优化建议 户型面积分割——市场回顾 集约（工业厂房） 独栋 独栋/集约 独栋/集约 独栋 集约 独栋/集约 独栋 集约型 建筑类型 10000 3000-8000 380-600 整售 BDA国际广场 16000 7000-20000 681-2607 整售（无法分割） 北京国光高科大厦 8500 625-2000 2500 整售（工业厂房） 泽青科创产业园 8600 300-3000 1000-3000 整售/散售 汇龙森国际企业港 8000 1200-5800/150-450 400-900 整售/散售 嘉捷科技园 9000 600-700 3000/2000 整售/散售 隆盛大厦 10000 4000-8600/700 400-1000 整售/散售 经开国际企业大道 12000 2000-3000 270-320 整售 BDA芯中心 20000 150-1440 930-1440 散售 亦城国际中心 对外报价 （元/平方米） 主力户型面积 （平方米） 标准层面积 （平方米） 出售情况 项目名称 在市场调研的9个项目中，有4个项目已经售罄，而在售的5个项目中，基本以整售为主，仅有嘉捷科技园、汇龙森国际企业港两项目可散售； 除经开国际企业大道、北京国光高科大厦两项目外，独栋类产品一般采用整售策略，标准层面积较小控制在270-1000平米间，主力户型面积在2000-10000平米； 而集约型写字楼一般采用散售策略，标准层面积较大，一般在1000-3000平米，主力户型面积基本控制在150-1500平米间，客户可自由组合购买。 户型面积分割——本项目设计方案 本项目2#、3#楼镜像分布于地块西南侧，紧邻荣华南路，昭示性较好； 办公楼标准层面积约为1708平米，均为18层建筑，柱间距为8.4米，单栋建筑面积约29572平米。 2# 标准层平面图 3# 标准层平面图 户型面积分割——主力户型 降低主力户型开间面积，便于后期灵活组合销售（3#同上） 套内 105㎡ 销售 154㎡ 套内 104㎡ 销售 154 ㎡ 套内 105㎡ 销售 154 ㎡ 套内105㎡ 销售154 ㎡ 套内105㎡ 销售154㎡ 套内105㎡ 销售154㎡ 1、本项目目标客群主要来源于意向面积在100-500㎡的有实力的上下游企业，开间面积较小的主力户型方便于各类公司自由组合购买 2、销售面积按使用率68%估算 套内71㎡ 销售104㎡ 套内71㎡ 销售104㎡ 卫 生 间 套内194㎡ 销售286㎡ 套内 194㎡ 销售 286 ㎡ 套内204㎡ 销售300㎡ 现有户型分割符合本项目分割策略！ 户型优化建议——大堂 增加大堂面积，提升写字楼整体形象（3#可参考） 现有大堂面积不足150平米，略显局促，考虑到2#楼面向大型企业客户，未来整层销售几率较大，建议增加1跨柱距面积，使大堂整体面积超过200平米，以提升整体形象。 由于写字楼整体形象的提升，损失的商业面积，未来在办公产品单价上略作涨幅予以弥补。 3#由于面向中小企业可酌情参考此建议。 户型优化建议——卫生间 原方案 增 加 增加一处卫生间设计，便于日常使用的同时，有利于后期分割销售（3#同上） 1、整层出售：男、女分开设立，宽敞空间，可增设梳洗台等，提升公司整体形象 2、分割出售：两处设计，方便南北两区域工作人员使用 户型优化建议——电梯 目前办公楼配有6部电梯，为提升使用率，增加办公面积，建议减少1部电梯设备。 最终保证每栋办公楼配有1部消防梯、1部货梯、3部客梯即可。 减少电梯数量，提高使用率 谢谢！ 基本情况 项目地址 大兴区BDA经济技术开发区西环南路26号院 占地面积 总14万㎡（东区：7.2万㎡ / 西区：7.2万㎡） 建筑面积 总16万㎡（东区：8万㎡ / 西区：8万㎡ ) 建筑栋数 共30栋左右 标准层面积 400-900㎡ 主力户型面积 整售：1200-5800㎡、散售：150-450㎡ 层高 1-4层，层高3.9-4.2m 租售状态 整售（西区有一栋散售） 开盘时间 东区：09年7月 销售情况 西区、东区已售罄；目前在建集约型写字楼及企业独栋，预计上半年开盘 均价 8000元/㎡ 区域竞争市场—嘉捷科技园 整体规划 嘉捷地产三个项目的布局，对亦庄乃至北京的未来发展思虑深远。BO2X企业汇位于亦庄的未来商务都心，毗邻五环路，两条轻轨交汇，便捷的交通体系，将这一区域纳入了市区商务扩张的版图； ?? 嘉捷科技园Ⅱ位于亦庄东区的启始地带，是东区发展的率先受益者，毗邻大型物流基地，扼守京津塘高速，是亦庄未来发展的重心。 嘉捷科技园分东西两个规划区，西区、东区已全部售罄。 区域竞争市场—嘉捷科技园 东区 已售 项目配套 主体结构 钢结构为主，钢筋混凝