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房地产合作开发项目意向性 评 估 报 告 曲靖市盘达房地产开发有限公司 曲 源 公 司 二○一一年十一月 目 录 项目概述 项目决策背景 项目市场化分析 法律及政策性风险分析 总体评价 房地产合作开发项目意向评估报告 第一章 项目概述 一、宗地简介（附图） 意向待开发宗地一块，位于曲靖市内烟厂旁，西临麒麟北路，东临紫云路，南临曲靖市冶炼厂。宗地面积14951.03平方米，土地登记用途为工业用地。 二、宗地现状 宗地为工业用地，未被开发使用。近年来以分割零散出租，现有一幢职工商住楼及外租的五个独立经营户。地上部份以简易厂房和砖混二层办公楼房为主，布局零乱；地块上空无主要电力设备及高压输电线通过，地下管网分部不详，地质情况不详，临路无商铺，道路不通畅。 三、宗地业主相关人事状况 曲源公司为本宗地直接经营管理单位，是国有股份企业下属分支企业，现有下岗职工100多人，无其它经营项目，主要以土地出租收益维持，公司负担重，效益差，职工再就业成为现时急需解决的重大问题，再加上职工养老、社保、无住房等各种负担，公司将面临更严峻的经营困境。社会发展日新月异，市场化进程急剧加快，创业、再就业又相对艰难，市场竞争加剧，这对公司和员工来说将是一个巨大的挑战。因此，把握政策机遇，充分利用自身有效资源，加强市场合作意识，经营和开发好自己的土地资源是公司员工的唯一出路。 四、合作经营意向性 合作开发商——曲靖市盘达房地产开发有限公司，经营范围：房地产开发与经营，本宗地业主经营者曲源公司。双方就项目前期工作达成合作意向，曲靖市盘达房地产开发有限公司将在项目达成前期向曲源公司提供各方面的可行性评估和准备性文件及市场调研材料。 第二章 项目决策背景 一、外部环境 1、政策性背景。随着曲靖建设珠江源大城市步伐的加快。十二五期间，城区规模将会快速扩大，城市人口将迅速增加，势必导致建设速度加快，但国家政策性的土地使用限制使得城区土地资源稀缺，充分利用和联合开发城区各单位闲置土地已是近几年来的主要政策方向。这一政策给“只有土地和闲人”的企事业单位带来了新的机遇，但机遇不是长期存在的，各级政府的土地政策也同样对合同土地的开发时限和企业闲置土地情况加强了有力的监控，合同土地的开发便有了时效性，特别对城区闲置工业用地来说，国家政策性收储将会日愈临近，这符合城市开发科学、合理、高效、快速利用土地和规划土地的政策方向。所以，适时开发利用好此宗地块，更显当务之急。 在房地产经济方面，就曲靖而言，是典型的投资经济类型，尤其是房地产经济的投资。2010年全市房地产投资规模为98亿元，2011年计划不低于130亿元，这对本市的经济拉动起到决定性作用，同时也才能完成当年的GDP指标。虽然中国房地产经济在多层次的政策强硬调控下，有了降温的预期，但作为二、三线城市的曲靖来说，房地产建设速度和规模没有受到影响，只会在国家政策调控下，健康、合理、快速的发展。所以，整个市场对土地的需求只会加强。综合、合理地开发利用好现有土地，形成一体化、多层次的开发成果，值得尽快实现。 2、地域性环境 本宗地区位良好，东临紫云路，西临麒麟北路，北有曲沾大道，曲沾老路（即将修通）及“南—小”线，交通网络四通八达，入城方便，出城快捷；是房地产开发项目的必备条件，也是项目成功经营的重要因素。随着城市合并或规模扩充，这里便是城市的中心区域，商业价值不可低估。 项目宗地周边基础设施完善，东有市属“五馆一中心”，西南地区最大的“职教园区”等重点文化、娱乐、体育项目设施，西南毗邻白石江公园、六十九医院等休闲、医疗服务资源；周边环境优美、整洁，人口密度适中，而且临近烟厂生活区，早已形成完善的小区资源体系，是高品质小区的理想区位。 综上所述，本宗地项目的实现，具备重要的生活居住条件和良好的商业开发前景。 二、内部因素 1、公司内部因素。 本宗地业主管理方为曲源公司，近年来一直处于困难阶段，公司下岗职工100多人，负担沉重，靠租赁收入每年100多万元维持运转，职工就业困难，公司原有经营产业也处于停业或半停业状态；职工居住条件不足，诸多不利因素的现状，迫切需要公司尽快做出决策，对项目开发进行前期准备工作，力争通过政策性立项审批，变更土地使用性质，联合开发，平等互利，优势互补，达到双方预期目标。 2、项目启动经济性分析 本项目若能在平等互利、符合政策的原则下达成并实施，对业主及职工而言，将会形成三大现实利益：一是业主经营单位可得到市场化经营权，搭建具有长期效益的经营体系，即物业管理公司和劳动服务公司，可从事管理、租赁、商业等经营活动，公司既有了固定资产，又有了长效的业务和收益；二是公司职工得到了再就业机会，市场化的产业形成，必然解决了内部员工的就业问题。初步估算，至少可提供50人以上的就业岗位，这就解决了职工的工作和生活问题；三是