房地产基础知识2016年7月.docxVIP

PAGE13/ 131  TOC \o 1-3 \h \z \u  （政策信息截至到2016年6月18日） 房地产基础知识 一、房地产常用法律法规术语 1.《婚姻家庭法》 1.1关于离婚时房屋分割问题的几种情况： 婚前出资情况登记情况分割办法——男方和女方两人名下由双方协议处理 协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。男方父母全额出资男方名下房子是男方的婚前个人财产，如果夫妻二人没有其他的约定，离婚时，女方自然也就没有权利要求分割了。男方的父母只出了首付款，剩余的房款是夫妻二人在结婚后共同还贷男方名下一般情况下会将房子判给男方，也就是出首付款的那一方，而且由其继续支付剩余的房贷。 对于两个人在婚姻期间共同还贷的部分，包括本金、利息还有房子的增值，则??男方对女方作出补偿。男方父母出钱男方和女方两个人名下房产应认定为夫妻二人的共同财产。除非夫妻二人约定份额，否则分割时男方女方各占50%。男方、女方父母共同全款出资男方和女方两个人名下因为双方尚未结婚，不具备法定的婚姻家庭关系。双方父母的出资应认定为对各自子女的赠与，如果没有明确的约定，一般是按照各自父母出资的比例分割房屋。1.2夫妻一方个人所有的房屋，在婚后增值部分的收益和出租产生的收益，分别归谁所有？ 增值收益归房屋产权人所有；出租收益归双方共有。 2.《继承法》 2.1遗产的法定继承顺序是什么？ 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 　　 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 2.2《继承法》中对继承人的其他规定有哪些？ 近亲属中的孙子女和外孙子女不是法定继承人。 丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父岳母尽了主要赡养义务的，可作为第一顺序继承人。 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。 2.3遗产的分配方式 同一顺序继承人继承的份额，一般应当均等； 对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，应该予以照顾； 对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，可以多分； 有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，应不分或少分； 继承人协商同意的，也可以不均等分配。 2.4夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，按法定继承分割遗产，应该如何分配？ 应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产，由第一顺位继承人均分。如无第一顺位继承人，由第二顺位继承人继承。 2.5房屋的继承顺序是什么？房屋继承的流程如何？各阶段的时效如何？ 继承顺序：遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承 时效：继承公证需要进行家庭成员核对，时效以公证处流程为准。建委见继承公证及相关材料即时办理，5个工作日出新房产证，央产房继承需办理《在京央产单位已购公房变更通知单》后再办理继承手续。 2.6办理房屋继承的步骤是什么？ 房屋评估：必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 继承登记：申请人持房产证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。 规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须提交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。 2.7办理继承公证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？ 2.7.1办理继承公证，当事人应当提交以下材料： ①申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书