2011年7月长春北湖地块市场评估报告.pptVIP

2011年住宅市场预测 2011年二级市场-供应 ? 2011年上半年商品房供应量260.32，同比去年，上升30.8%。2011年市场供应量比较充沛，预计至少有500-600万方的上市量，供需矛盾得以缓解，市场竞争压力加大。 2011年上半年成交量为190.09万㎡，同比上升16.4%，由于长春销售旺季主要集中在5-11月份，因此预计下半年市场会相对活跃，限购政策对长春市场影响较弱，预计全年销售量将超过去年。 2011年二级市场-需求 2011年住宅市场预测 二级市场-价格 2011年6月商品住宅成交均价为6780元/㎡，同比去年6月上涨20.4%。2011年5月房交会的举办，以中海国际社区、绿地新里中央公馆和御翠豪庭为代表的大批品质楼盘成交量增大，促使成交均价达到历年最高点的6780元/㎡； 从上半年市场供应和成交的面积段来看，60-80㎡宽敞一房或小二房、100-120㎡宽敞舒适二房或小三房产品，此面积段在长春市场接受度较高，具有较高的人气。 二级市场-面积 结论： 在政策步步从紧的大势下，并没有让长春楼市发生倒退性的变化，2010年至今长春房地产市场呈现出整体良性的表现，市场趋于理性以及逐渐形成北部刚性居住区+南部高尚宜居区的市场格局。长春的房地产市场正处于买方市场为主导的阶段，市场刚性需求依旧存在。 下半年，各家楼盘将会集中放量，据统计约有30个纯新项目预计上市，而政策的打压将会持续进行，在市场不利的情况下，各项目将以优惠促销、放大独特卖点等方式促进销售，以达到快速回笼资金的目的。 市场分析篇 项目评估篇 报告结构 政 策 相 关 一 级 市 场 二 级 市 场 今年市场 城市规划 宏 观 经 济 区域发展评估 资金投资评估 地块评估建议 供求关系 月度供求 价格解析 板块表现 市场概述 供求情况 成交价格 区域表现 市场基调 长春高新区北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大板块之一，位于长春市东北部，规划面积155平方公里，是长东北开放开发先导区的核心区。 高新区北区作为长春市融入长吉图的前沿阵地，肩负着引领长东北，带动长吉图，连接哈大经济带的重要使命，是未来长春市产业发展的重要区域。 长春高新区北区发展重心是打造环境、强化功能、聚集产业。开发建设长东北城市生态湿地公园，完善基础设施配套，加快创新创业平台建设，聚集各类生产要素；重点发展先进装备制造、生物和医药、光电子、新材料新能源、精优食品加工等产业，使之成为以先进制造业为主的产业集聚区和长东北开放开发的示范区，重点规划发展“五园三重心”。 高新北区与２００９年正式启动，与南区相比起步较晚，规划定位较高，但园区形成时间和规划至少需要５－１０年以上的打造。南区仍然是产业核心地带。 高新北区规划 地块所处区域为长东北商务中心，主要围绕北湖湿地公园打造，公园占地9.7平方公里。 规划17.84平方公里，依托长东北城市湿地公园开发、建设与之相融合的现代上午、生态居住、时尚休闲、主题公园、景观旅游、民俗文化等六个功能区分，围绕高新技术产业发展需求，重点打造金融、证券、保险、商业、贸易以及中介服务机构等功能齐全、总部大厦、商务办公、会议展览、酒店公寓于等设施完善的长东北CBD。 长东北商务区主要围绕北湖湿地公园打造，万寿寺、观音像、佑国塔三大标志性建筑意在打造佛文化旅游居住中心，目前万寿寺、佑国塔已经动工。 高新北区规划 目前北区的内部道路已初具规模，但外部通达性与南区相比较弱，属于长春市区内相对陌生区域，客户认知度极低。 高新北区现状 目前外部道路主要依靠环城东路，由于目前道路条件较差，且来往重型机车较多，交通的直达性不强 北区的内部主要干道目前已经形成初步规模，远达大街、龙湖大道、中科大街等几条主干道已经建成。 根据相关介绍，目前园区内的园区配套住房、回迁房已经建成、奥林匹克中心开建，园区其他企业用地龙湖的住宅用地也都基本落位。 目前万寿寺和佑国塔已经开建。 2011年上半年长春市住宅用地出让明细 土地出让情况 序号 宗地编号 区域 地块位置 土地用途 竞得人 占地面积(m2) 容积率 成交总价（万元） 楼面地价(元/m2) 成交均价（元/㎡） 1 42-8-2 南关区 亚泰大街以东、自由大路以南、军转办宿舍以西、特殊用地以北 商住 吉林省北阳房地产开发有限公司 41024 3 31428 2090 7661 2 92-42-1 高新区 东至富强公园，南至甲二路，西至超强街，北至高新储备用地 商住 长春华怡房地产开发有限公司 8780 2 4631 2637 5274 3 53-95-14 经开区 传媒学院以东，长双公路以南，绕城高速公路以西，传媒学院以北 商住 吉林省万程房地产开发有限公司 18841 2.9 7961 1457 4225 4 29-57-