2005年郑州俯前花园可性行分析报告.docVIP

目 录 前言 一、地块基本状况 二、项目开发的意义 三、公司实力及开发理念 四、本项目地块综合分析 五、项目设计规划 六、成本利润分析 七、效益评估 八、主要风险及对策分析 项目实施的难点 凭借先进开发理念，通过前瞻性的规划设计，充分增加的内在价值和相关附加值不断加强生态环境和人文环境建设，提升环境魅力，营造和谐的社会氛围，增强环境吸引力今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要促进中部地区崛起部依托现有基础，提升产业层次，推进工业化和城镇化，在发挥承东启西和产业发展优势中崛起。胡锦涛总书记视察河南时明确要求河南省要实现跨越式发展，在促进中部地区崛起中走在前列十一五县域经济“十一五”期间县经济红火0平方米 （5）独栋别墅：18000平方米 （6公建与幼儿园：5000平方米 （7）储藏室：7000平方米 “阳光幸福家园居住小区”总占地面积180亩，可规划开发占地面积100000㎡。整个住宅小区南北长达500多米，东西最宽处262米，在南二环南侧形成一个勺把形，东南部分比较方正。预计小区总规划建筑面积16.5万㎡，共分4期开发，其中一期开发面积5万㎡，主要为多层住宅（4万㎡）、储藏室（0.4万㎡）、沿街商业用房（0.3万㎡）、联排别墅（0.3万㎡）；二期开发面积6.7万㎡，主要为多层住宅（4万㎡）、储藏室（0.3万㎡）低密度花园洋房（1万㎡）、联排别墅（0.7万㎡）、公建设施（0.5万㎡）、配套商业用房（0.2万㎡）；三期开发面积3.6万㎡，主要为低密度花园洋房（1.5万㎡）、联排和叠加别墅（1万㎡）、独栋别墅（0.8万㎡）、配套商业用房（0.3万㎡）；四期开发面积1.2万㎡，主要为独栋别墅（1万㎡）配套商业房0.2平方米。 整体小区的容积率为1.35，绿化率将达到45％，建筑密度为30％。 （三）总体设计主题 阳光幸福家园定位为本县第一座花园精品社区，要创造舒适、高贵、亲和、安乐的居住环境，提倡“户型新、功能全、品位高、环境好”的导向，充分满足正阳县有一定经济收入人群高品位的生活需求。 小区按照“复合地产”的开发模式，以多元化的产品（多种户型、多种产品相结合），扩大市场范围，面向各类消费层次的消费人群。因此，建筑设计概念与设计主题定位为新颖、时尚，并倡导一种全新、超前、高贵的居住理念，让目标客户感觉到：阳光幸福家园就是一个生活中的理想世界。 （四）建筑平面规划 1、住宅 一个泛会所：业主活动的公共空间，为业主提供相互交流的空间，按照业主需求提供多样的服务，形成社区的泛会所。 二个园区：整体生活区划分成南北两块，北区为多层住宅、南区为低密度花园洋房别墅区。在整体布局上北区出口设开放健身广场，南区内景观引入中心花园与水景景观。两个园区统一进行物业管理。 两个主题广场：北区设一个健身开放式主题广场，南区设中心喷泉花园，形成社区的集中公共绿地。 两个主出入口：在南二环路上设个主出入口，在正陡公路上设次出入口，形成集中的人流出入区域。 2、住宅与商业的结合 商业是服务业多种业态、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种需求。 本项目商业主要集中在南二环上和南区中心花园周围，是同住宅建筑合二为一的，在尺度和色彩上加以商业特点提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外加以区分，既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。 (一)项目销售收入分析 预计可实现销售均价和销售收入： 普通多层销售均价（850元/㎡）： 850元/㎡×70000㎡=5950万元 花园洋房销售均价（1000元/㎡）： 1000元/㎡×25000㎡=2500万元 联排与叠加别墅销售均价（1200元/㎡）： 1200元/㎡×200000㎡=2400万元 独栋别墅销售均价（1300元/㎡）： 1300元/㎡×18000㎡=2340万元 商业销售均价（1500元/㎡）： 1500元/㎡×10000㎡=1500万元 储藏室销售均价（1200元/㎡）： 1200元/㎡×7000㎡=840万元 预计可实现静态总销售收入15530万元，随着项目的逐步开发和各种设施的完善，销售均价会有一定幅度的提升，动态销售收入会不断提高。 （二）投资成本 1、土地费用：200万元（估计值） 包含土地出让金、土地征用费、折迁安置费用等。 2、前期工程费：330万元 包含规划设计费、施工图设计费、营销咨询费、勘探