第七章 房地产登记.ppt

二、房地产登记制度的类型 （一）契据登记制：登记机构对登记申请进行形式审查，登记不具有公信力，只有公示力。不经登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。属形式要件主义 （二）产权登记制： 登记机构对登记申请进行实质审查，登记具有公信力，不经登记不产生物权变动的效力，属成立要件主义。 1.权利登记制; 2.托伦斯登记制 四、房地产登记的原则（重点） （一）权利主体一致的原则 1.房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 2.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。 （二）属地管理原则 1.由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产登记工作； 2.权利申请人也应到房地产所在地的市（县）房地产管理部门申请登记。 五、《物权法》确定的不动产登记制度（重点） （一）不动产登记原则 国家实行统一登记制度，由不动产所在地的登记机构办理。 统一登记的范围、登记机构和登记办法。 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或价款的比 例收取。 （二）登记机构的职责 必要时可以实地查看。 登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义对不动产进行重复登记；不得超出登记职责范围的其他行为。 登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 （三）不动产登记的载体 1.不动产登记薄：不动产物权登记机构管理的不动产登记档案，是物权归属和内容的根据。 2.不动产权属证书：登记机关颁发给权利人的权利证明，是不动产登记簿的外在形式。 不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 （四）不动产登记的生效时间 物权变动生效时间： 1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时生效； 2.法律文书或人民政府征收决定生效时发生效力； 3.继承或者受遗赠开始时发生效力； 4.合法建造、拆除等事实行为成就时发生效力； 当事人之间订立有关物权变动的合同，合同成立时即生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，但不发生物权效力。 （五）关于更正登记、异议登记和预告登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记，不动产权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。 权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 （二）房屋抵押权登记 一般抵押登记和最高额抵押登记 （三）地役权登记 是指房屋登记机构根据当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记簿上予以记载的行为。 （四）房屋其他登记 更正登记、异议登记、预告登记等 （三）审核 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。 （四）记载于登记簿 不予登记的情形包括： 1.违法建筑申请登记的；2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；5.房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形 （五）缮证和发证 房屋权属证书包括房屋所有权证书、房屋他项权利证书。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 公告并不是房屋登记的必经程序，是否有必要公告，由房屋登记机构根据情况确定。 （二）关于房屋预告登记 1.当事人预购商品房 2.以预购商品房设定抵押 3.房屋所有权转让（抵押） 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。 （三）关于房屋更正登记和异议登记 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。