第十章 物业服务收费与专项维修基金.pptVIP

第十章 物业服务收费与专项维修资金 第一节 物业服务收费的依据和原则 一、物业服务收费的概况 （一）物业收费的概念 物业服务费是指物业服务企业根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等，向业主所收取的费用。根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 第一节 物业服务收费的依据和原则 一、物业服务收费的概况 （二）物业收费的特征 二、物业收费的依据 三、物业收费的原则 第二节 物业服务收费的形式与成本构成 一、物业服务收费形式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。 物业服务收费有两种管价形式，即物业服务费用实行包干制的住宅物业，物业服务收费实行政府指导价；其他物业（包括非住宅物业和物业服务费用实行酬金制的住宅物业）的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价。 二、物业服务费的成本构成 第三节 物业服务收费分析 一、物业服务费用的缴纳 第三节 物业服务收费分析 二、物业服务费支付起始日期 第三节 物业服务收费分析 三、物业服务费的收缴 （一）物业服务费收缴难的原因 第三节 物业服务收费分析 三、物业服务费的收缴 （二）物业服务费催缴方式 第三节 物业服务收费分析 四、物业管理服务其他收费 （一）物业管理服务其他收费 第三节 物业服务收费分析 四、物业管理服务其他收费 （二）物业管理不能收取的费用 第四节 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理 一、住宅专项维修资金概述 住宅专项维修资金，是指由业主缴纳，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。专项维修资金又称为物业的养老金，属于业主所有，不得挪作他用。 第四节 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理 二、住宅专项维修资金使用的范围 第四节 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理 三、住宅专项维修资金的筹集 （一）住宅专项维修资金筹集的方式 1、商品房销售 购房者应当按购房款2%——3%的比例向售房单位缴纳维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。售房的单位代收的维修资金属于全体业主所有。 2、公有住房出售 售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分维修资金数售房单位所有。 购房者按购房款2%的比例向售房单位缴纳维修资金，售房单位代为收取的维修资金属全体业主共有，不计入销售收入。 第四节 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理 四、住宅专项维修资金的使用与管理 （一）住宅专项维修资金的使用 业委会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的物业管理企业提出使用计划，经当地房地产行政管理部门审核后划拨，业委会成立后，专项维的使用修资金由物业服务企业提出年度使用计划，经业主委员会审核后实施。 使用原则 方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致 使用决定 物业管理企业应当根据房屋的实际情况，制定维修资金使用计划，报业主大会审核。业主大会决定使用维修资金，须经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 资金使用分摊原则 房屋自然损坏，维修涉及范围内使用维修资金的，按以下原则区分分摊：?? （一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有面积比例共同分摊。??????? ??? （二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。?? （三）单幢房屋涉及室内共有墙体结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。 （四）单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。??? （五）单幢房屋涉及外墙面的维修，由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；其中涉及房屋山墙外墙面的维修，由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照各自