第6-7章 房地产市场1.pptVIP

第二 节 房地产市场的供给和需求 （二）房地产市场供求总量与结构均衡与非均衡 所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态： 1、总量性供不应求状态 这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。 2、总量性供过于求状态 这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。 3、结构性供求失衡的状态 结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应 。 第二节 房地产市场的供给和需求 （三）房地产市场供求均衡条件及其实现 1、深化住房制度改革。 2、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件。 3、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡。 4、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调。 第三节 房地产市场的运行 一、房地产市场的功能(了解） 1、传递信息的功能 2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 3、促进劳动生产率提高的功能 4、调节和再分配国民收入的功能 5、理顺流通环节的功能 6、促进住房消费和优化消费结构的功能 第三节 房地产市场的运行 二、房地产市场运行机制（了解） （一）房地产市场运行机制的内涵 房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个要素： 一是房地产交易主体。 二是房地产交易客体。 三是房地产交易法规及其监督者、市场管理者。 第三节 房地产市场的运行 （二）房地产市场的主要运行机制 1、动力机制 2、价格机制 3、供求机制 4、竞争机制 三、房地产市场的运作：资本市场与物业市场的联系（熟悉） 房地产是一种耐用消费品，兼有投资品和消费品的特点。 作为投资品时，资产（投资）市场决定其价格和生产； 作为消费品时，物业（空间）市场决定了房地产的租金水平。 可见，这两类市场是相互联系的。 1、房地产物业市场 2、房地产资产市场 3.资本市场与物业市场的联系：四象限静态模型 1.物业市场 物业市场: 确定租金 D(R,经济状况)=S 存量 租金 新开发建设量 物业市场: 存量调整 资产市场: 确定估价 价格 资产市场: 项目开发建设量 P=f(C) P=R/i S=C/δ (△S=C-δS) Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 第Ⅰ 象限：该曲线反应的是，给定外部经济条件，空间的需求D与租金R的关系。 在均衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求D等于供给S。 第Ⅱ 象限：该曲线表明资产市场中租金R与价格P之间的关系 第Ⅲ 象限：该曲线反应的是在房地产资产市场中，价格P和新建设量C之间的关系。 第Ⅳ 象限：该曲线反应的是新建设量（流量）与存量之间的关系。假设新建设量为C，存量为S。在存量S与流量C之间存在这样的关系：△S=C-δS （ δ为灭失率）。 当市场均衡时，空间存量不随时间变化， △S=0 ，△S=C-δS，则变为S=C/ δ。 因此，该象限表示的是为了保持市场均衡和存量不变，所需要的新建设量。 物业市场: 确定租金 D(R,经济状况)=S 存量 租金 新开发建设量 物业市场: 存量调整 资产市场: 确定估价 价格 资产市场: 项目开发建设量 P=f(C) P=R/i S=C/δ (△S=C-δS) Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 该图为经济增长对房地产市场的影响。分析步骤: 经济增长-物业需求增加-租金提高-价格提高-开发量提高 -存量增加，于是出现新的存量水平-形成新的虚框均衡。 请分别思考: 利率 开发成本 对房地产市场均衡的影响。 1、空置及其相关概念(掌握） 空置（VACANCY) 是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用，处于等待出租或出售的状态。作为空置，必须满足两个条件，即该住房无人居住，同时该住房正等待出售或者出租。 在住房市场研究中，常用空置类指标反映存量房屋空置状况；用吸纳类指标反映新建房屋市场的销售情况。 （1）空置类指标——国际通用概念 1）空置量(VC) 。指某一时点房屋存量中没有被占用，且处于等待出租或出售状态的房屋数量（计量单位：面积或套）。 2）空置率(VR) 。指某一时点房屋空置