房地产行业政府治理行为的博弈分析.pdfVIP

建 筑 管 理 现 代 化 2008年第1期 · 8· Construction Management Modernization 总第98期 房地产行业政府治理行为的博弈分析 杨君伟，胡燕京 (青岛大学 经济学院，山东青岛266071) 摘 要：政府迄今出台了一系列的政策和法规对房地产行业进行宏观调控，但效果不佳。本文通过博弈理 论来分析在国家宏观调控政策的执行过程中房地产商和政府行为抉择问题，以完全信息静态博弈为起点逐 步分析和扩展了模型，并利用重复博弈中的冷酷策略解决了目前房地产行业政府治理的困境，为政府的政 策制定和执行提出了相应的政策建议。 关键字：房地产行业；政府治理；博弈；冷酷策略 中图分类号：F284 文献标识码：A 文章编号：1001—019X(2008)01—0008—03 The Game Theory B ased Analyses of Regulative Action of Government in the Rea1 Estate Market YANG Jun—wei．HU Yan-jing (College of Economics，Qingdao University,Qingdao 266071，China) Abstract：This article uses the game theory to analyses the choice of government and the developer during the process of implementation of the regulative policy in real estate market，and develops this model gradually based on static game of complete information，then finds the best strategy of players in each occasion to give the advice about how to constitute and implement the regulative policy． Key Words：real estate industry；regulative policy of government；game theory；grim strategy 全国部分城市尤其是一些大中城市由于投机而出现了房地产投资过快，房价增长过快的局面，以致 于危害到整个宏观经济的运行和社会的稳定。而政府自2003年下半年开始了对房地产行业的宏观调控， 迄今已出台了一系列的政策和法规。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨， 反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。由于房地产商明白政府的治理成本高昂，还 可能危害到金融部门的稳定，所以并不遵守这些法规政策。一些地方政府在事后也并不会按照法规政策 规定的条文去治理和处罚，大多只是停留在宣传媒体中。因此政府颁布的一系列政策并没有得到基本的 贯彻，这也是为何房价一直居高不下的重要原因。本文力图通过博弈理论来分析政府和房地产商在执行 调控政策时的行为决策，并为解决这个目前的困局提出可行的方法。 1 模型构建 按参与人的行动先后顺序，博弈可以分为静态博弈和动态博弈；按参与人对有关其他参与人的特征、 战略空间及支付函数的知识，又可以分为完全信息博弈和不完全信息博弈。针对本问题，设局中人为政 府和房地产商，因为彼此都清楚各自的特征、战略空间和支付函数的知识，为简单起见先假定先后顺序 并不影响彼此的策略选择，所以这是一个完全信息静态博弈，如图1。 从图1可以看出，对于已制定的调控政策，房地产商有遵守和不遵守策略，政府也有治理和不治理 策略。在收益数据中，前一项是政府的收益，后一项是房地产商的收益。 其中，C(Cost)——政府的治理成本，包括监督、检查和执行等成本；P(Profit)——房地产商遵