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房地产市场中的博弈分析 徐 蜚，任 宏 (重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045) 【摘 要】作者运用博弈论中的典型案例，来分析中国房地产市场上的客户、房地产开发商、政府之间的博弈，并以 1992年海南房地产泡沫房地产过热的实例说明这些博弈怎样导致了中国房地产市场的泡沫化。 【关键词】 房地产市场；参与者间；博弈分析 【中图分类号】F293．3；F224．32 【文献标识码】A 【文章编号】1004—2768(2007)14—0090—03 一 、 房地产市场参与人特征和一般假设 或许会受到政府的干预。大户自然也明白这份道理。因此，服从 房地产市场中的参与人有投资者、房地产开发商和政府管 交易所的安排，只做中等的交易量。由于大户与房地产开发商 理部门。投资者根据其拥有资金的多少，可分为自住户、一般的 的这一博弈事实上也属于完全信息静态博弈的类型，同时。还 投资户(散户)和投机投资者(大户)两类。我们假设：(1)房地产 具有合作博弈的性质。因此博弈的结果是，大户和房地产开发 市场上博弈的参与人都是理性的，他们会在某种约束下做出最 商均增加了收益，同时也没有恶性炒作现象。如果只有少数大 优化的理性决策；(2)房地产市场上投资者的资金都是风险资 户这样的炒作，就更不可能造成整个房市的泡沫化。 金，这些资金往往投向价格上升较快的上市房产；(3)为了分析 三、大户与散户之间的博弈 的方便，本文一开始均先假设房地产市场中的所有博弈为完全 讨论大户与散户的博弈，是要说明大户炒作楼盘的意义。 信息静态博弈，然后再根据实际的情况进行修正；(4)房地产市 散户的具体特征主要有：(1)单个散户的资金实力相对于大户 场泡沫化的含义是：房地产的价格严重脱离其基础价值，表现 来说较小；(2)散户人数众多，但由于信息和个性上的差异，买 为投机资金大量涌入房地产市场，房价不合理的急剧攀升，房 卖方向很不一致，力量分散，不可能控制价格走向，只能是房地 价大大的超过了其价值。 产市场价格的接受者；(3)散户收集信息的方式一般为收集市 二、大户与房地产开发商之间的博弈 场上流传的消息或看报纸、看电视和作技术分析(见表2)。 大户主要特征是，与中小投资者相比，资金数量占绝对优 表2 大户与散户的博弈 势，有操纵一家或数家楼盘甚至操纵某地域的价格的能力。大 散户 户通过在低价时购入，然后，拉升价格，在高价时卖出房地产的 大 方式获取盈利。房地产开发商的主要特征是，具有追求自身利 户 益并使之最大化的动机。这种动机加上两家房地产开发商的竞 争关系，使房地产开发商从本质上并不反对大户炒作，从而推 大户与散户之间的博弈，先可以用 “智猪博弈”(张维迎， 动成交量规模的扩大和房地产价格的上升。但是，房地产开发 1996)的例子来说明。上面表二列出了这一博弈的支付矩阵。这 商的这种愿望又受到政府(特别是中央政府)的约束，它必须服 是一个完全信息静态博弈的例子，其纳什均衡是大猪按，小猪 从政府的意图，即在房地产市场产生泡沫时会对大户行为进行 等待，大小猪获得相同的收益。在房地产市场上，大户就类似于 控制。 大猪，散户就类似于小猪。IU大户要获利，只有自己收集信息，利 下面，我们给出在完全信息静态博弈假定下，大户与房地 用大量的资金的优势拉升房价，获取差价。散户既无能力收集 产开发商之间博弈的支付矩阵(见表1)。 信息，也无能力操纵价格，其最优战略只能是跟大户。虽然散户 表1 大户与房地产开发商的博弈 跟大户这一战略没有错，但在实际过程中，散户却远没有“智猪 房地产开发商