房地产企业质量战略取胜的博弈分析.pdfVIP

2002年4月 渝l州大学学报(社奇科学版 ·嫂月刊) 第l9卷第2期 Apr．2002 JOUPOiAL OF YVZItOU UNIVERSITY(SoeSd Sciences Edition) V。Ll9 N 2 房地产企业质量战略取胜的博弈分析’ 黄 钟 仪 ，夏 忠 (瀹州大学 l_管理学系，2．校办，400020) [摘要]以寡头模型分析房地产企业的商品住宅项目以质量差异化战略取胜的原因在于 这个行业这种产品的特点：地产位置不可移动性，产品特性的事前可知性，产品住房功能的不 可替代性，价格的昂贵性以及因而嶷定了消费的特点：消费者理性、消费的单一性。 [关键词]房地产；竞争；战略；博彝 【中圉分类号]F293．3 【文献标识码】A [文章编号】1008—424X《2002)02-0041一o4 房地产企业是从事土地开发经营、房屋设施建 有替代品；房地产企业生产异质的产品(横向和纵 设及房地产开发后的流通、消费、维修、管理的企 向差异fl-)；行业的进入壁垒主要是资金和土地开 业。具有地域性特点以及房地产位置的不可移性， 发资格。(暂不考虑政府寻租行为或关系参与而 市场需求的多样化和分散化使房地产业属于某种 导致的进入壁垒) 程度的分散行业，而其中的商品住房类项目亦具有 我们先反向证明房地产行业商品住房项目的 这一特点。近年来，笔者观察到房地产行业商品住 竞争战略不应该是价格竞争，然后证明高质量房产 房销售的一个特点：凡是功能定位独特、差异化越 将更有市场，它们收取高价并将获得更高的利润。 明显、质量越可信的住宅小区，比一般住宅小区热 一 、 价格竞争博弈 销并且利润额也高得多，比如e—House概念、周末 度假概念、完善社区功能概念等。这种现象是反映 生产完全可替代产品的两家企业，将面对着无 了消费者的理性还是不理性?亦或是厂商准确地 拘束的价格竞争。现在以价格博弈模型进行论证。 了解了消费者的需求曲线还是这一行业本身的特 由于房产的固定性，在同一区域内竞争的企业 点使然?本论文拟以寡头模型进行分析。 可看作数量很少的寡头垄断。我们研究两家寡头 根据Porter的行业结构的五种竞争力量(供方 垄断的例子，分析可直接一般化到13个企业的情 的侃价能力、买方的侃价能力、新入侵者的威胁、替 况。假定： 代品的威胁、同行业竞争者的竞争强度)模型对我 1、：某地域内有两个房地产企业1、2生产同样 国目前的房地产行业的商品住宅开发项目进行分 的商品房，这种商品是非差异化的，在消费者效用 析，我们作出以下论断：同一地域内的房产提供商 函数中是完全的替代物(从提供居住场所这个角 数量是比较少的，类似于寡头市场；市场竞争是数 度而言应该是这样)。 量竞争以外的价格竞争和非价格竞争；房产消费没 2、各个房地产企业的单位产量成本是相同 ：收稿日期]200l一06—2l [作者简介]黄钟枉(1970一)，士，四川安岳人，渝州大学管理学系，讲师。 互 忠(t969一)，男，重庆万县人，渝州大学棱长办 室，讲师。 41 渝州大学学报(社斟版) 黄钟仪，夏 忠：房地产企业质量战略取胜的博彝分析 2002年第2期 的，均为C(我们把房地产企业的竞争假定在同一 地产企业 l索取 P =P }一8(e是非常小的正 区域内，而且其他区域的企业对它的影响度是低于 数)，它就得到全部的市场需求 D(p2 —e)和一 同区域内企业的，并假定在同一区域内，房地产住 个正利润边际P：}一e—c(显然没有达到最大化 宅的单位成本相等的)。