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住宅市场需求理论探究综述[摘要]住宅业对整个社会经济的影响举足轻重，对住宅市场需求的研究具有重要的理论和实际意义，本文在阐述了住宅市场概念的基础上总结了国内外学者对住宅市场需求的理论研究。 [关键词]住宅市场 需求理论 一、住宅市场的概念及特征 1、住宅市场的概念 城市住宅市场是指城市住宅商品交换关系的总和。与一般市场相同，住宅市场是由买卖双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构成的。 2、住宅市场的特征 (1)市场的区域性。住宅市场的区域性，又称为“属地性”或“本土性”。住宅市场之所以具备区域性的特征，取决于住宅商品的固着性，但住宅市场不是一个绝对的空间概念。住宅市场的供给、需求和价格确定既取决于一个地区(城市)经济社会发展的需要，也需要这个地区(城市)经济的依托。因此，住宅市场发展的区域性要求，既是自然存在的客观事实，也是协调城市经济社会环境可持续发展的人为管理基础。 (2)竞争的不完全?。按照亚当，斯密自由竞争原理，每个市场竞争参与者在谋求个人利益的同时也使社会利益达到最大化，这一原理在五十年代由意大利经济学家维尔弗莱多，帕累托解释为“如果提高某人的境遇，必须降低他人的境遇”才能实现社会分配的最优化，西方福利经济学称之为“帕累托最优”。实现帕累托最优效率，需要同时具备三个前提，即有效生产、有效消费、有效产品组合。然而，现代经济发展的事实与该定理规定的前提并不吻合，这在住宅市场中表现得极其明显。住宅市场是一个不完全竞争市场，即使是在“私有财产神圣不可侵犯”的西方发达国家，谋求利润最大化的私营住宅项目也要受到资源、环境、需求、偏好和政府立法的限制，而政府利用国有土地投资或组织的公共住宅项目，虽然达到有效分配的目的，但前提条件也无法实现。 (3)政府的干预性。美国经济学家斯蒂格利茨坚持政府干预的必要性。目前我国的住宅业已经进入了市场化阶段，由于市场经济尚不成熟，诸多领域如金融、法律等都有待完善，抵御风险的能力不强，所以政府在维持住宅市场有序正常发展上担负丁很大责任。以住宅业为代表的房地产业在国民经济中的重要地位决定了其不可避免地要受到政府的管制，国家所采取的各种措施也是在保护该行业的健康和稳定。老百姓买不起房，重要原因是老百姓的收入无法适应市场上房产的价格。商品房，顾名思义，即推向市场供人们购买的房子，其价格由市场决定，一般来说政府在这方面所起的作用是监督和调控，而不是控制，但由市场决定的房价又经常“虚高”，一般老百姓购买不起，所以在目前经济适用房没有完全推广起来的情况下，政府对商品房必须要进行适当的行政干预。 (4)经济的互动性。凡经济发达国家，住宅业即便不是支柱产业也是较为发达的产业，其经济发展与以住宅业为代表的房地产业对经济的拉动密切相关。房地产业的拉动(波及效应)特?强，房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料与之配合发展。国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加1.5-2个单位。 二、国外住宅市场需求理论 1、新古典主义住宅消费理论和住宅需求函数 在住宅市场模型研究方面，最具代表性的是新古典主义住宅消费理论，该理论是新古典主义消费理论在住宅经济方面的延伸，是其在住宅消费市场的运用。新古典主义住宅消费理论基于对住宅消费者行为、住宅商品特征以及住宅市场状况的若干假定：第一，消费者的住宅决定与其他消费决策同时进行，在其收入和消费价格的约束下配置消费数量以得到满意的效用；第二，住宅消费的对象被认为是一种被称为住宅服务的不可观测的均质商品，而非一种可观测的复杂商品，新古典主义经济学家主张把均质住宅存量看作单位时间内的住宅服务量；第三，住宅服务市场是完全竞争的；第四，假定住宅市场运行在一种完善且均衡的资本和资产市场环境中，消费者的住房贷款不受资本市场约束。在上述假定条件下，以消费者面临的收入及价格作为住房决策中消费者偏好的限制条件，认为理性消费者总是在这些约束下配置包括住宅在内的不同商品和服务。以使其得到的总效用最大。 2、马歇尔分析及其扩展 二十世纪六十年代，住宅市场分析主要应用马歇尔方式，但这种分析是定性的，缺少数学分析。之后，穆特规范化和扩展了马歇尔分析，并对特定区位住宅生产者的资本一土地比率进行推导，结果是：资本一一土地比率对房租弹性等于土地与资本要素份额比率乘以两者的替代弹?，并证明了可达性对住宅资金和单位土地服务产生的影响，在难以到达的地区，一是资本一土地比率低，二是上地资金少，三是住宅中土地比例的多少将由住宅需求的补偿弹性决定。 3、住宅市场竞争模型 二十世纪七十年代，住宅市场竞争模型取得了快速、持续、系统的进步。主要的成就有三个：第一，居