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对中国房地产市场宏观调控政策思考[摘要]近年来，我国房地产业出现了投资过大、房价上涨过快的现象，国家也出台了一系列的宏观调控政策，但收效不大。文章试图对中国房地产业现状进行分析，提出土地政策、金融政策、税收政策中存在的问题，并从宏观政策入手，就今后加强房地产市场宏观调控提出相应的政策和建议 [关键词]房地产；价格；宏观调控 [作者简介]林峰，中共福鼎市委党校讲师，福建福鼎355XX年来，中国经济一直保持了高速的增长，房地产业也随之发展壮大，尤其是XX年代以来，我国启动住房市场化改革之后，房地产业的发展更是进入了快车道，并很快成为国民经济的支柱产业。但在房地产业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题。为了稳定住房价格、防范市场风险，国家自XX年开始对房地产业进行宏观调控，陆续出台了一系列政策和措施，但从实际效果上看，相关的宏观调控政策都只是具有明显的短期效应，并没有从根本上抑制商品房价格的持续上涨 一、中国房地产市场的发展现状 中国房地产市场从宏观层面上看，XX年房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，行业增加值占GDP的比重超过13％，远远超出了钢铁、汽车、电子、化工等行业在GDP中所占的份额。以上海为例，XX年上海房地产增加值达到12XX年来，国民经济一直持续快速增长，人民收入水平逐渐提高，城乡居民储蓄存款余额也大幅增加，截止XX年底已达26.08万亿元，客观上形成了较强的消费能力。特别是实施城镇住房商品化改革以来，在国家一系列税收政策和金融政策的鼓励下，居民的住房消费需求迅速释放。XX年底，全国城镇居民人均住宅建筑面积为28平方米，比1998年的18.7平方米增加了49.7％。另一方面，随着工业化和城镇化进程的推进，城镇人口不断增加，住房消费也随之增加。XX年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1％；商品房销售额为43995亿元，同比增长75.5％ 房地产市场除了自住性需求外，还存在着大量投资性需求。尤其是近年来，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面银行存款利率持续走低，一年期存款利率只有2.25％，于是大量社会闲置资金在缺乏其他投资渠道的情况下，纷纷进入房地产市场，使得房地产投资需求迅速扩大 2、房地产供给结构失调。普通商品房供给不足。在房地产需求快速增长的同时，房地产供给结构却出现了失调，普通商品房供给相对不足，这在房地产一级开发市场、二手房市场和房屋租赁市场都分别有所体现 在房地产一级开发市场的住宅项目中，面向中低收入居民的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低，XX年保障性住房的投资金额不到全年房地产投资金额的8％，这导致了市场上新房需求结构和供给结构的错位。二手房市场是一级开发市场的延续和有效补充。完善二手房市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等因素的影响，二手房市场还存在着严重的供应不足，造成需求被挤压到住房一级市场，最终导致房价持续攀升。住宅租赁市场也是房地产市场重要的组成部分。城市化进程的推进，流动人口的增加，形成了住宅租赁市场的大量需求。而当前的住宅租赁市场管理的低效导致多数居民只能通过购房来满足住房需求，这无疑进一步增加了房地产一级市场的需求 3、现行分税制度下的地方财政扩张冲动。分税制改革以后，地方政府的财权减少了，事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济，还要提供足够的公共服务和公共产品，但它面临着资金短缺的困扰。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。所以说从利益驱动方面来看，地方政府是没有任何动力去抑制房价的。无论房地产调控措施多么严厉，最终都要靠地方政府来落实，由于受制于利益因素，地方政府在执行房地产调控房价只会阳奉阴违，打“擦边球” 二、国家宏观调控政策对房地产市场的影响 为了促进房地产市场的健康发展，自XX年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，主要包括有土地政策、金融政策和税收政策等。这些政策虽取得了一定成效，但在具体政策的制定和执行方面也存在一些问题 1、土地政策。中国的基本国情是人多地少，土地资源稀缺，因此严格控制土地开发规模、提高土地利用效率是中国的一项长期国策。而土地作为房地产市场发展的必要条件，是引导房地产开发投资方向，促进商品房供求平衡的基础因素。因此，土地政策就自然成为一种最直接、最现实的调节房地产市场的宏观调控政策。但在土地政策的实施中还存在一些问题 (1)土地供应结构不合理。国家对房地产市场实施宏观调控，其中很重要的一点就是调整土地供应结构，增加经济适用房、中小户型商品房建设用地的供应量，减少别墅、高档商品房建设用地的供