土地财政模式对房地产市场的影响与完善研究.pdfVIP

1IIIillllllillll!lillllllll!lIl1 illllllllllll ll !!III!1111II型IIll1 mlil湘ilni:l ll部/HlijlllilWi!il I j: !1将IWl!i ll!!HHIiIIi!!I HUI将 土地财政模式对房地产市场的影晌与完善研究* 口吴冠岑1 李杰耘 1 牛星2 李志伟3 (1.上海大学 管理学院，上海 200444;2. 华东理工大学 社会与公共管理学院，上海 200237; 3. 上海建科工程咨询有限公司，上海 200032) [摘要]我国土地财政模式自产生以来，一直从结构、数量、出让方式和时间等方面影响着房地产市场的发展。地方政府 对土地出让金依赖程度的提高，引起了房价上涨幅度的加大与市场的不稳定。要完善土地财政模式可以从信息公开、 行政问责和政绩考核、加强监管、改变土地收益分配机制等方面入手。 [关键诩]土地财政;房地产;影响 [中圈分类号]F301 [文献标识码]A [文章编号]1003-1154( 2013 )05-00却-93 偿到有偿的巨大转变。 1979年7月 1 日《中华人民共和 一、引言 国中外合资企业经营法》对中外合营企业应向我国 政府交纳使用费的规定，为土地的有偿使用打下了 近年来，房地产市场价格的持续上涨对国民经 基础。 1986年颁布并经1998年和2∞4年两次修订的 济的可持续发展带来一定的金融风险，也影响了居 《土地管理法.则将土地市场出让使用权的行为合 民生活水平的提高。学者们对于房价持续上涨的原 法化。 1987年，深圳特区率先出让了我国首幅国有土 因，主要从经济基本面、投机和金融因素，宏观调控 地的使用权。同年11 月，上海市人民政府出台了《上 政策等三个方面分析。另一些学者则从近些年土地 海市土地使用权有偿转让办法}o 1990年国务院发布 出让金占地方财政收入比例过大且持续增长，即地 的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例.对 方政府对土地财政依赖程度过大的现象来思考我国 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及划拨等问 房地产市场价格上涨的问题。 题做了详细的规定。 1992年邓小平同志南方谈话后， 本文从土地财政模式的产生人手，分析了土地 土地使用制度改革全面推行。此时土地使用权才开 财政模式对房地产市场的影响机制，并探讨了近年 始大规模进入市场，土地批租进入高峰。 来土地财政模式下房地产市场价格波动的趋势，最 随着土地市场收益的增加，其逐渐开始成为财 后对土地财政模式的完善提出一些建议。 政收入的一部分，中央政府和地方政府在此项收入 分配上的矛盾也开始显化，相关文件对此也做了明 文规定。中央政府与地方政府的分成比例从1989年 二、土地财政模式的产生 《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通 新中国成立以后，国家采取多种方式并最终通 知》中的四、六开、1992年《关于进一步加强国有土 过宪法，于1982年将城市土地全部划定为国有。同年 地使用权有偿出让收入管理工作的通知》中上交中 国务院颁布的《国家建设征用土地条例》规定:国家 央财政的5%. 过撞到了1994年分税制后中央政府分 进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业， 文不取。国务院发布的《关于实行分税制财政管理体 可以征用集体(农村集体)所奋的土地。这一征地制 制的决定》明确提出，将国有土地有偿使用收入全部 度为城市的建设扩张提供了土地来源，并被1986和 划归地方固定收入，至此，土地有偿使用收入作为预 1998年的《土地管理法}.以及2007年的《物权法》进 算外收入，正式成为地方政府的财源之→。 一步明确。