论房地产开发项目中成本控制.docVIP

论房地产开发项目中成本控制[摘要]进入新世纪，我国的房地产业高速发展，取得了很大的成就。但是，许多的企业缺乏先进的管理技术和经验，没有形成成本控制的观念，导致项目开发中的成本过高，获利空间较小。本文对房地产开发项目中成本的构成要素进行了解析。并时开放阶段面临的立项、规划涉及、施工建设和市场营销这四个方面中成本控制的要点进行了阐述，在此基础上。对房地产开发项目中的成本控制提出了一点浅显的建议，希望对其有所帮助。 [关键词]房地产企业　开发项目　成本控制 一.房地产开发项目中成本构成 房地产开放项目中的成本费用构成比较广泛，涉及的领域较多，包括环境、技术、管理等。一般而言，包括以下内容： 1.土地费用 在我国土地是一种稀缺性资源，在市场交易中是有价值的。因此，房地产开发企业开发项目所需要的土地必须支付相应的费用。土地费用主要包括城镇土地出让金、土地征用费和拆迁安置补偿费用等。企业取得土地的方式主要有：协议、拍卖、招标这三种出让方式。 2.前期工程安装费用 前期工程安装费用是指房屋在开发前所支付的费用，包括前期规划设计费、建筑安装工程费、市政公共设施费用(基础设施和配套设施费用)。这一部分在企业的开发项目成本构成中属于较高的一部分。 3.管理费用 管理费用主要指房地产企业为使开发项目的经营活动正常运行所发生的费用，包括管理人员的工资、办公费用、保险费用、教育经费等，该费用在房地产开发企业中所占的比例较小。 4.贷款利息 可以说几乎全部的房地产开发企业的项目都具有周期较长、投资额较大的特点。而自有自己的不足使得企业需要向金融机构筹集资金，相应的也要按时向金融机构支付利息。这部分费用的大小与企业所借款的金额、该开发项目的大小有关。 5.税费 房地产开发企业的税费主要包括两个方面：一方面是税收。与该行业有关的税收主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、企业所得税、契税、营业税、城建与教育附加费、印花税等；另一方面是类似于行政性的费用，主要是当地政府部门向房地产开发企业所收取的费用，包括征地管理费、市政配套费、开放管理费、商品房交易费等等。税费在房地产开发成本中所占的费用大约在20％左右。- 二.成本控制实施步骤中的控制要点 房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。 1.立项阶段 ， 立项阶段在整个项目开发中所占的费用比重很小，大约在1％左右，但是对整个成本控制的影响却达到60％70％，可见在立项阶段成本控制的重要性。该阶段发生的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、可行性研究费用、市政配套费用等。立项阶段要考察的重点是该项目的投资环境、地理位置、交通条件、经济技术指标等。对于土地方面发生的综合费用，企业可以选择目前市场价值不大但是未来升值空间较大的地皮，这样未来产生的现金流量将远远大约支付的成本；对于可行性研究，企业尽量聘请专业的投资咨询机构，尽管费用方面可能大于普通的投资机构，但是获得的报告准确度也相对高一些；至于其他的配套费用，房地产企业应该尽量争取国家或该地区的一些优惠政策，或者推迟缴纳，获得递延收益。 2.规划设计阶段 房地产开发项目的规划设计阶段其实就是把管理层的决策意图及前期工作中的想法进行全面的规划和描述的阶段，是整个成本控制的关键阶段，规划设计的合理与否，决定着整个成本的控制。该阶段主要包括方案设计、施工设计、材料采购、环境设计等，当然，在设计时要明确市政规划的情况。方案设计时一定要考虑到可能某些地方发生变动时的预备方案，这样才能有备无患；施工图设计主要就是严格按着之前的预算及设计图的描述，按照相关部门的意见。尽可能的完善图纸；材料采购时要进行多家供应商比较，选择各方面都成熟的材料和设备；市政设计及环境设计就是要求房地产开发企业要及时与政府进行沟通和合作，提升周边社区的环境。在整个规划设计阶段，要提倡“节俭”意识，反对浪费，反对重视技术、轻经济、设计保守等现象。 3.施工建设阶段 该阶段就是将设计图纸变成现实的、成型的建筑产品。这一阶段在质量、期限等方面表现额尤其重要。在该阶段房地产企业控制成本的方法主要就是在施工时采用先进的施工设备、科学的施工方案及物美价廉的材料等。施工建设阶段的控制要点主要是招标文件、施工单位、供应商的选择、图纸设计的审查等。招标文件主要就是房地产企业在项目招标时的文件要通俗易懂，清晰明白、信息公正公开等：材料和设备的采购可以经过比较挑选供应商，并