业主在城市物业服务市场上的搭便车行为及其治理.pdfVIP

Zone 2007年4月Special 的利益而采取行动。 公司对业主采取报复措施，就会使使双方陷入冲突的困境难以 依据集体行动理论可以推论：在现有的物业服务交易规则 自拔，导致纠纷频发和规模的不断升级。 下，业主们的搭便车行为是难免的。 四、消除业主搭便车行为的思路 通过对经验的研究来证明这一结论有困难。原因有二：第 业主在物业交易的中的搭便车行为是一种对正常交易秩序 一，拒交物业费的业主没有人承认自己怀有搭便车的意愿，相 的破坏力量。不仅损害物业公司的利益，最终也降低了其他业主 反，他们强调自己不交费是由于物业企业首先违反约定，提供质 的福利。因而消除物业纠纷建立和谐社区的一个关键是规范业 量低下的服务，损害了自己的利益。自己的行为是对物业企业为 主的行为，减少业主群体中“搭便车者”的数量。 的报复。第二，物业企业也不愿意公开承认有人搭便车。他们担 ①公共权力机关应该本着维护公平交易秩序的精神，完善 忧，一旦公开承认有业主在搭便车，就会引来其他业主的效仿。 物业服务行业立法，健全物业交易双方的权利保护制度，支持交 这也是诸多物业企业强烈反对账目公开的原因之一。 易双方运用法律武器保护自己的正当权益，使侵害他人利益者 但并非没有证据可以证明业主搭便车行为的存在。媒体报 为自己的行为负责。 道的一个模范物业公司，其服务区域的业主交费率仅达到93％ ②公共权力机关应在维持物业服务公平交易秩序的前提 而不是100％。7％的业主没有交纳物业服务费，他们应该被视为下，引导各物业区域的业主群体和物业公司逐步建立和完善双 搭便车者。据此推断，绝大多数城市物业区域的业主交费率要低 方认同的各具特色的具体交易规则，这套规则应包含对搭便车 于93％，即搭便车者要多于业主总数的7％。 行为的惩罚机制。“所有成功的长期持续的公共资源管理个案 此外，集体行动理论认为，在集体行动形成过程中存在一个 中，都包含某种社群监督和惩罚参与者行为的机制，这意味着自 临界点机制，即当加入某一集体行动的人越多时，人们对加入此 治的条件不仅仅是简单的合作协议，而是必须采取某些手段，以 行动的顾虑就越小，就会吸引更多的人加入这一行动。搭便车行 在个人有动机乘机寻求个人利益时确保合作行为的继续。自治 为的扩散也符合这一规律。2005年，北京市35％的物业费被拖虽不能完全消除机会主义行为，但可以限制其负面影响。” 欠。其中，有人确实在报复物业公司，但也应该承认有业主怀着 依据制度经济学的观点，小区的业主群体和物业公司双方 侥幸心理轻松地搭便车。 会在长期的重复博弈过程中建立起双方认同的交易规则。众多 三、纠纷的产生和扩大 非正式制度就是这样从内部生长起来的。在这个过程中政府应 少数业主的搭便车行为是物业公司在物业服务交易中面临 发挥的基本作用是维持相对公平的交易秩序，保证物业交易市 的一个困境，原因是业主的搭便车行为将物业公司置于进退两 场上不存在一方剥削另一方的现象。 难的境地。 ③针对物业纠纷中矛盾强化机制，建立物业矛盾的疏散和 作为对业主搭便车行为的回应，物业公司有3种选择： 化解机制。矛盾疏散机制应包括四个组成部分：物业交易双方的 一是默认。这种选择无疑会招致更多的“搭便车者”，给企业 信息沟通与协商机制、律师或民间协调机制、政府仲裁机制、法 造成更大的经济损失。作为理性经济人，物业公司不会做此选 律诉讼机制。四个子机制与物业纠纷的不同发展水平相对应，对 择。 物业矛盾层层疏导，及时化解，维护社会稳定。物业矛盾疏散机 二是通过法律的途径，将违约的业主推上法庭，使他们承担