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XX银行投资性房地产核算办法 第一章 总 则 第一条 为加强产的，及时掌握产的构成与使用状况，准确计提折旧，产 第二章 主要定义 第二条 本核算办法涉及的主要定义如下： （一）投资性房地产：本办法所称投资性房地产是指我行以赚取租金或资本增值为目的或两者兼而有之所持有的房地产，且该房地产应当能够单独计量和出售。 具体包括： 1．已出租的土地使用权； 2．持有并准备增值后转让的土地使用权； 3．已出租的建筑物。 目的义ze（二）已出租的土地使用权和房屋建筑物：指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指我行拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指我行通过受让方式取得的土地使用权。已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 （三）经营租赁：指除融资租赁以外的其他租赁形式。经营租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。 （四）持有并准备增值后转让的土地使用权：指我行通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。 （五）自用房地产：指我行为经营管理而持有的房地产，如我行的营业用房、办公楼以及因经营而占用的土地使用权等。 （六） 投资性房地产的转换：即因我行经营需要将所持有的房地产用途改变，自固定资产或无形资产转作投资性房地产，或将投资性房地产转为固定资产或无形资产，而对其采用不同会计科目重新进行核算。 第三章 核算办法及帐务处理 第三条 投资性房地产的确认和计量 一、初始确认 （一）确认原则 1、我行对投资性房地产的确认应同时满足下列条件： 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入我行； 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、临时性出租的抵债资产（建筑物或土地使用权）以及出租给我行职工的建筑物不确认为投资性房地产。 3、将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中金额不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中金额重大的，应确认为自用房地产。 4、我行对关联企业租赁房地产的，应将出租的房地产确认为我行的投资性房地产；我行以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为我行的投资性房地产，但在编制合并报表时，应作为我行的自用房地产。 （二）初始计量 我行投资性房地产按照成本进行初始计量 1、自行建造投资性房地产的成本，根据建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出来确认，具体包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。 2、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 3、自用土地使用权或建筑物停止自用改为出租收取租金的，应分别将转换前无形资产或固定资产的账面原值、累计摊销或累计折旧、减值准备作为转换后投资性房地产相应科目的入账价值。 4、其他方式取得的已出租的土地使用权和已出租的建筑物，初始计量分别比照我行无形资产、固定资产的初始计量处理。 二、后续计量 （一）我行采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 1、对于建筑物类和土地使用权类投资性房地产的后续计量分别参照固定资产和无形资产相关管理规定，在持有投资性房地产期间，合理计提折旧或进行摊销，同时根据减值迹象进行减值测试并计提减值准备。 2、与投资性房地产有关的后续支出，满足确认条件的，应计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应在发生时计入当期损益。 （二）折旧或摊销 属于建筑物的投资性房地产，比照固定资产核算的有关规定，采用合理的使用期限、折价方法、预计净残值等按月计提折旧。 属于土地使用权的投资性房地产，比照无形资产核算的有关规定，采用合理的使用期限和摊销方法按月进行摊销。 投资性房地产取得的租金收入，应按权责发生制予以确认，采用直线法在租赁期（包括免租期）内分期确认，列入其他业务收入。 （三）计提减值 我行应在每季判断投资性房地产是否存在减值的迹象。资产存在减值迹象的，应当进行减值测试，即估计资产的可收回金额，并与资产的账面价值进行比较，若可收回金额低于账面价值，则需要计提相应的资产减值准备，资产减值一经计提，直至处置前的以后会计期间，不得转回。 1、外部减值迹象主要包括有: 资产的市价大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌(即折旧幅度)；资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大