浅谈商业物业问题.pdfVIP

二对服务完善的短期住宅消费能力强大。我国经济每年以较 酒店式公寓应该配有会所等娱乐设施．能够让身份、层 i速度增长，国内许多中高收入者也对酒店式公寓产生迫切 次、经历相近的消费者有更多的交往空间，对追求生活品质 ≈需求。我国成功入世后，上海作为投资中国的首选地区之 的新潮消费者应更具有吸引力。 一，将会有更多的世界级大企业入沪．届时酒店式公寓将形 ◇稀缺性 ￡新一轮的消费高潮。 这是价格最好的表现。市中心的土地资源具有土地市场 为了尽可能地规避各种可能的风险，发展酒店式公寓 最大的稀缺性，即使五六年以后出租的收益率下降．市中心 t应该重视下列几个问题： 的土地增值性仍是物业保值的有力保证。 ◇交通成本 ◇收益率和空置率 理想的酒店式公寓应该建造在市中心商业区、商务区、 目前酒店式公寓的收益率一般在10％左右。但是在经济 5科技园区．金融贸易区附近。有快捷的轨道交通连接．有 滞后时达到50％的空置率是很正常的。因此．在酒店式公寓 ：善的商业和娱乐设施．一般而言，会所包括室内泳池，桑 开发过程中．必须对消费者进行深层次的研究．只有对市场 !浴室、健身中心、小型影院及餐饮场所等设施．能够满足 的发展趋势进行全面透彻的了解，在理性的有序的开发和经 二轻人的社交需要．也能兼顾工作、娱乐和购物的便利性。 营理念指导下．酒店式公寓的开发才能获得成功。 ◇身份感 (作者单位：华东师范大学城市与区域发展研究所) 浅谈阙业麟业翮题 文／杨波 一、商业物业与商业地产概念内涵的理解 物业上，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产作 随着市场经济的发展，房地产分工越来越细化。 为更多商务机会的平台。较高额回报可作资本运营的项目． 商业物业从使用功能上讲，包括写字楼、商业购物中 是住宅开发永远无法达到的。投资商要开发商业物业，就需 心(集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮于～体)、写字楼 要做好物业的开发、商业的经营和后期商业物业的管理这三 底商、住宅底商、以办公为主的公寓、休闲康乐场所等。 项运作．才能使商业物业在市场中有效地进行租赁和销售。 商业物业更偏重于自有产权物业的租赁经营、租给商业用 买家或投资商购买商业用房的目的，一是出租或转手出售 途的办公、零售批发等．只租不售属于收益型物业．是不 赚取收益．或作为资产保值升值的手段；一些自营性质的经营 动产的经营管理。 商则为店铺的保值和业务长期发展，而选择购买店铺的策略。 商业物业的管理侧重于使承租人对物业环境满意， 收取物业管理费；而商业物业的经营则侧重于使承租人不 二、商业物业，特别是高端物业管理公司把物业管 仅对物业环境满意，更希望承租人继续使用并租赁本物 理发展为资产管理。通过买卖、租赁来升值硬件资产 业，从而创造更大价值。 在绝大多数地产商还在言项目必谈住宅商品房时．已有 商业地产成功开发以后．是商业物业的经营和管理。 国内地产商着眼于商业地产的开发．并出现了一些传统的物 从只租不售或多租少售角度讲．成功的商业地产是这样 业管理公司向物业管理(资产管理)公司转变的趋势。这些 的：1、像一个聚宝盆．源源不断为发展商提供稳定的租金 物业公司把所管理的全部物业作为资产，通过物业服务、管 收益，为企业生产大量的现金流．用于发展其他项目。2、 理和创造性的经营活动，使资