物业小区内共用部分的界定.pdfVIP

·法学论坛· 物业小区内共用部分的界定 金锦萍’ [内容摘要】 物业小区内的共用部分的明确界定不仅关系到区分所有权 人对于共用部分的使用和维护，还直接关系到区分所有权人对于共用部分费用 的分摊和收益的分配。共用部分可划分为法定共用部分和约定共用部分，甚至 可以将共用部分指定为特定区分所有权人所使用，以同时符合法理和现实需要。 可惜物权法没有完成此项任务，因此格外期待特别法对此问题予以明确。 【关键词】 建筑物区分所有权共用部分 一、问题的提出 ， 19世纪上半叶以来，工业革命促使城市人口快速增长。为了满足居住需要，人们通过 大量兴建高层建筑使空间得以纵向延展。随之而来的是众多纠纷，尤其涉及到共用部分的 归属和利用j建筑物区分所有理论遂逐渐为各国立法所接纳o【1】本文拟针对区分所有建 筑物中的共用部分进行详尽讨论，(2]试图为立法和司法提供有益建议。 房改之前，我国长期实行的是政府集中控制的城市住房制度。城市居民的居住需要不 是通过市场，而是寄希望于政府大包大揽的福利分房政策来予以满足。城市居民以低廉的 租金租赁国有住房，房屋的维修则全部由相关的房屋管理部门负责。人们只关心自己能够 获得多大的居住面积和房屋的朝向，对于共用部分则因无需操心而最终漠不关心。但是实 行房改之后，公有房屋逐渐转化为私有财产，商品房的出现更是让居民尝到了业主的滋味。 ·金锦萍，北京大学法学院讲师，法学博士。， (1】民法理论研究认为，建筑物区分所有权萌芽于罗马法时代．而近代建筑物区分所有权制度的确立则是由1804 年的‘法国民法典所完成的。20世纪以来，城市化进程加快．各国或在民法典中，或通过特别立法来确立建筑物区分所 有制度。参见杨立新：‘共有权研究，高等教育出版社2003年版，第359—36l页。 (2)值得注意的是，本文中舍物权法中。共有部分”的表述而采用。共用部分”，是因为考虑到以下因素：其一，。共 有部分”强调的是权利的归属，而。共用部分”强调的是利用；其二，专有部分通过约定可以称为。共用部分”，而共有部分 通过一定程序也可以指定为专用。所以．共用部分和共有部分本身是交叉关系，本文侧重于研究建筑物区分所有权中的 共用部分(其在权利归属上有可能为专有部分)。 华东政法大学学报 2008年第3期(总第58期) 可这滋味苦甜参半：区分所有权人在享有财产权利的同时，也得承担财产上的不利益(包括 维修、税费等)。这就不得不面临共用部分的界定。因为物业小区中的共用部分直接关系 到区分所有权人对共用部分的费用承担(包括维修和保险)、对共用部分的使用和对共用部 分所得利益的收益分配等问题。早在20世纪80年代中期(即房改之前)实施的《民法通 则》中没有规定建筑物区分所有权，只有关于相邻关系的规定o[3]关于物业管理区域内共 用部分的界定散见于部门规章和地方性法规的零星规定中。建设部曾于1989年颁布了《城 市异产毗连房屋管理规定》，对“结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有 人所共有的房屋”的管理作出了规定。其中涉及到共有、共用部分的使用、维修等问题。但 是这一规定出台时，房改尚未普遍推行，因此所解决的是由不同单位区分所有的问题o(4] 后来在国务院深化城镇住房制度改革的相关法律性文件中，涉及到了相关问题，但是没有使 用共用部分的概念，而是采用“共用部位”、“共用设施设备”的表述o[5)建设部以及相关地 方政府所出台的部门规章和地方性法规中也沿用了同样的表述o【6】 在政府的视野里，对共用部分的界定首先是出于维修基金的筹集和管理的需要。建设部 《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(1992年)和《住宅共用部位共用设施设备维修基金管 理办法》(1998年)都是出于这样的考量。地方政府也相继出台地方性法规或者规章。但是对 于共用部分的使用，以及与此相关的费用分摊和利益分配等问题都无一例外地鲜有涉及。同 时需要指出的是，在对“共有部位”、“公用设施设备”的界定上也是五花八门。如建设部1998 年的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和1992年《公有住宅售后维修养护管理 暂行办法》的规定就有较大差别o【7】各地也不尽相同，有的照搬建